Vente d’un appartement en PPE en Suisse romande : les 7 clauses du règlement à vérifier avant de signer en 2026
Que vous vendiez ou achetiez un appartement en PPE en Suisse romande, le règlement de PPE peut faire ou défaire une transaction : restrictions d’usage, travaux, location, animaux, parkings, charges, droit de préemption, etc. En 2025, avec la hausse des prix de l’immobilier dans des cantons comme Vaud et Genève, ignorer ces clauses peut générer des blocages, des renégociations de prix voire des litiges coûteux. Ce guide vous aide à identifier les 7 points sensibles à analyser avant de signer, et à voir comment un expert JuriUp peut sécuriser votre dossier.
JuriUp vous accompagne
Faites analyser votre règlement de PPE et vos procès-verbaux avant de vendre ou d’acheter
Avant de signer une promesse de vente ou un acte d’achat en PPE, il est fortement recommandé de faire relire le règlement de PPE, les statuts, ainsi que les derniers procès-verbaux d’assemblée des copropriétaires. En Suisse romande, un grand nombre de litiges naissent d’une clause mal comprise ou d’un projet de travaux déjà décidé par l’assemblée mais passé inaperçu. Via JuriUp, vous pouvez être mis en relation avec un avocat ou un notaire romand qui analyse vos documents et vous explique, en termes simples, les risques concrets liés à votre lot.
- Lecture juridique complète : règlement de PPE, statuts, plans, carnets d’entretien, procès-verbaux récents.
- Analyse orientée pratique : impact sur le prix, la facilité de revente, la possibilité de louer ou de transformer le bien.
- Accompagnement en négociation : ajustement du prix, conditions particulières, garanties à prévoir au contrat.
1. Usage autorisé du lot : habitation, bureau, cabinet, Airbnb ?
Impact direct sur la valeur de l’appartement en PPE
Le règlement de PPE précise en général la destination des unités (habitation, commercial, bureaux, etc.). Dans les cantons de Vaud et Genève, on voit fréquemment des clauses qui interdisent ou limitent:
- l’exercice d’une activité professionnelle à domicile - l’exploitation de locaux commerciaux ouverts au public - les locations de courte durée de type plateformes en ligne - les activités bruyantes ou générant un va-et-vient important. Pour un vendeur, ne pas signaler une restriction d’usage connue peut générer la contestation de la vente, voire des demandes de réduction de prix si l’acheteur découvre après coup qu’il ne peut pas exercer l’activité prévue. Pour un acheteur investisseur, ces clauses conditionnent la rentabilité du projet. Selon la législation suisse sur la propriété par étages, le règlement et les décisions de l’assemblée s’imposent à tous les copropriétaires. Il est donc crucial de vérifier si l’usage envisagé (habitation pure, cabinet médical, fiduciaire, colocation structurée, location meublée, etc.) est effectivement autorisé. Un expert JuriUp peut, par exemple, confronter vos projets (Airbnb à Genève, cabinet à Lausanne, coworking dans un rez-de-chaussée à Nyon) au contenu exact du règlement et des décisions antérieures de l’assemblée pour vous indiquer ce qui est réaliste ou non.2. Balcons, jardins, places de parc : ce qui est vraiment à vous
Balcon à Lausanne, jardin à Morges, place de parc à Carouge : prudence
En PPE, la différence entre propriété exclusive et droit de jouissance exclusive sur une partie commune est essentielle. Le règlement et les plans annexés au règlement ou à l’acte constitutif indiquent généralement:
- quelles surfaces appartiennent exclusivement à votre lot (appartement, cave, parfois balcon) - quelles surfaces sont communes avec un droit de jouissance exclusif (jardins privatifs, terrasses, places de parc extérieures) - quelles restrictions d’aménagement s’appliquent (clôtures, pergolas, abris, prise électrique sur place de parc, etc.). Au moment de la vente, un malentendu sur la nature juridique d’un jardin ou d’une place de parc peut conduire à un conflit lourd : l’acheteur pensait acquérir un droit ferme, alors qu’il s’agit d’une jouissance qui peut être modifiée par décision de l’assemblée, selon les règles du droit de la copropriété. Un expert JuriUp peut vérifier la cohérence entre le règlement, l’état descriptif, les plans et ce qui est annoncé dans la brochure de vente ou dans la promesse d’achat, afin d’éviter toute fausse représentation. Cette vérification est particulièrement recommandée pour les parkings, très sensibles dans les zones urbaines de Vaud et Genève.3. Travaux, rénovations et fonds de rénovation : qui paie quoi, et quand ?
Toiture, façade, chauffage : points clés à Genève, Lausanne et alentours
Le règlement PPE et les décisions de l’assemblée déterminent la manière dont les travaux sur l’immeuble sont décidés et financés. Généralement, il est utile de vérifier:
- comment sont calculées les charges et contributions (quotités, tantièmes, clefs de répartition particulières) - l’existence d’un fonds de rénovation, son niveau et les règles de versement - les décisions récentes ou à venir sur des travaux lourds (ascenseur, isolation, chauffage, façades, parkings). Pour un acheteur, un projet de rénovation déjà voté ou sérieusement envisagé peut représenter plusieurs dizaines de milliers de francs à prévoir sur les prochaines années. Même sans citer de montant précis, cet enjeu est réel dans la plupart des PPE d’un certain âge. Pour un vendeur, ne pas informer clairement sur des décisions déjà prises par l’assemblée peut entraîner des reproches et des réclamations. Concrètement, un expert JuriUp ne se limite pas au règlement : il demande aussi les derniers procès-verbaux d’assemblée, le plan d’entretien éventuel et les budgets, pour vous donner une vision globale. Cela vous permet de négocier le prix ou les conditions en toute transparence. Pour une vue d’ensemble de la législation fédérale, vous pouvez consulter la plateforme officielle de la Confédération : Fedlex. Pour des décisions marquantes du Tribunal fédéral en matière de PPE, la base de données de jurisprudence est accessible sur bger.ch.4. Animaux, bruit et règles de vie commune
Chiens, chats, musique, horaires : un enjeu autant juridique que relationnel
De nombreux règlements de PPE prévoient des dispositions sur la détention d’animaux et les nuisances. Selon la pratique en Suisse romande, on trouve souvent:
- des limitations sur le nombre ou la taille des animaux de compagnie - des règles spécifiques pour les chiens (muselière, laisse dans les parties communes, accès aux jardins) - des prescriptions de tranquillité (silence à certaines heures, usage des machines, musique, fêtes). Même si le droit suisse impose de manière générale de respecter le voisinage, un règlement plus détaillé peut être plus strict. Pour un acheteur avec animaux, cela peut être décisif. Pour un vendeur, le fait de taire des restrictions connues peut être reproché. Lorsqu’un expert JuriUp analyse votre dossier, il examine ces clauses non seulement sous l’angle juridique, mais aussi pratique : existe-t-il déjà des conflits récurrents dans les procès-verbaux ? Y a-t-il des avertissements formels, des rappels, des menaces d’action en justice ? Ces éléments influencent l’attractivité de votre lot et la sérénité de votre futur quotidien.5. Règles de location et de sous-location du lot
Investissement locatif en PPE en 2025 : anticiper les limitations
Le droit suisse prévoit en principe la liberté de louer son bien, sous réserve du respect du règlement de PPE et des usages du voisinage. Dans la pratique, les règlements peuvent inclure:
- des règles sur la location à long terme (information au gérant ou à l’administrateur de PPE) - des limites à la sous-location ou à la colocation organisée - des interdictions de location purement touristique ou de chambre individuelle de manière intensive. En Suisse romande, certains immeubles situés dans des quartiers résidentiels de Genève, Lausanne ou Montreux ont inséré des clauses restrictives pour préserver le caractère d’habitation de la PPE. Cela ne signifie pas que toute location est impossible, mais qu’il faut lire précisément ce qui est admis. Un expert JuriUp peut vérifier si votre projet (par exemple louer à des étudiants, faire de la colocation, garder une chambre libre pour des locations ponctuelles) reste compatible avec les textes en vigueur. En cas d’ambiguïté, il peut aussi vous aider à apprécier le risque de contestation future.6. Droit de préemption et conditions particulières de vente
Cas fréquent dans certaines PPE familiales ou petites copropriétés
Le règlement de PPE ou l’acte constitutif peuvent prévoir un droit de préemption en faveur des autres copropriétaires, d’un membre de la famille ou d’un tiers déterminé. Selon la configuration, ce droit peut:
- obliger le vendeur à notifier l’offre à certaines personnes avant de vendre à un tiers - permettre à un copropriétaire de se substituer à l’acheteur aux mêmes conditions de prix - retarder la conclusion ou l’inscription définitive si les délais légaux doivent être respectés. En droit suisse, ces mécanismes sont admis mais doivent respecter certaines conditions. Dans la pratique, un oubli ou une mauvaise compréhension de ces droits peut générer un blocage chez le notaire, voire un contentieux si un copropriétaire estime que son droit n’a pas été respecté. Un expert JuriUp peut anticiper ces questions en identifiant les éventuels droits de préemption, leurs bénéficiaires, leurs modalités pratiques et les délais applicables, afin d’organiser la vente correctement avec le notaire. Pour une vue générale du cadre légal suisse, vous pouvez consulter la législation fédérale disponible sur Administration fédérale et plus spécifiquement la plateforme Fedlex.7. Clauses de sanctions, pénalités et gestion des litiges
Rappel : un règlement de PPE ne reste pas théorique
Enfin, de nombreux règlements de PPE prévoient des mécanismes internes pour gérer les manquements : avertissements, pénalités financières, participation accrue à certains frais, voire actions judiciaires.
Même si les juges suisses examinent toujours la conformité de ces clauses avec le droit impératif, leur simple présence indique la volonté de la copropriété de se montrer stricte. Pour un acheteur, c’est un signal à prendre au sérieux : une copropriété très procédurière n’a pas le même climat qu’une PPE plus souple. Un expert JuriUp peut attirer votre attention sur la manière dont les sanctions sont appliquées concrètement : les procès-verbaux mentionnent-ils des pénalités déjà infligées ? Y a-t-il des procédures en cours contre certains copropriétaires ? Ces éléments sont comparables à un historique de poursuites lorsqu’on évalue la solvabilité : ils influencent la décision. Sur ce point, si votre situation touche aussi à la question des poursuites ou de votre extrait de poursuites, vous pouvez utilement lire : Effacement des poursuites injustifiées en Suisse romande : comment assainir votre extrait et protéger votre crédit .JuriUp - Faites décoder votre règlement de PPE avant de vous engager
En ligne - Suisse romande (Vaud, Genève, Fribourg, Neuchâtel, Valais, Jura)
Lire un règlement de PPE, des statuts, des procès-verbaux d’assemblée et un état des charges n’est pas évident si vous n’êtes pas juriste. JuriUp vous met gratuitement en relation avec un avocat ou un notaire qui maîtrise le droit de la copropriété en Suisse romande et qui connaît les pratiques des administrations cantonales et des tribunaux de la région.
Tableau récapitulatif des 7 clauses clés du règlement de PPE
| Clause à vérifier | Ce qu’elle encadre généralement | Risques pour le vendeur | Risques pour l’acheteur | Analyse par un expert JuriUp |
|---|---|---|---|---|
| Usage autorisé du lot | Habitation, bureau, activité indépendante, location de courte durée | Reproche d’avoir caché une restriction, contestation après vente | Impossibilité d’exploiter le bien comme prévu (profession, Airbnb, etc.) | Vérifie la compatibilité de votre projet avec le règlement et les décisions passées |
| Parties communes et jouissance exclusive | Jardins, balcons, terrasses, places de parc, caves | Accusation de présentation trompeuse des surfaces ou des parkings | Droits plus limités que prévu, dépendants des décisions de l’assemblée | Compare règlement, plans et descriptif de vente pour éviter les malentendus |
| Travaux et fonds de rénovation | Décisions de travaux, répartition des coûts, réserves financières | Critiques pour absence d’information sur des travaux déjà décidés | Charges inattendues et importantes dans les années suivant l’achat | Analyse des procès-verbaux, budgets et fonds pour chiffrer les risques de manière générale |
| Animaux et nuisances | Possession d’animaux, bruit, horaires, utilisation des communs | Tensions avec l’acheteur si ses habitudes sont incompatibles avec les règles | Vie quotidienne plus conflictuelle que prévu, risque de plaintes | Identifie les restrictions et les conflits déjà apparus dans la PPE |
| Location et sous-location | Location longue durée, colocation, sous-location, location touristique | Mauvaise foi reprochée en cas de promesse de rentabilité irréaliste | Modèle d’investissement remis en cause, rentabilité compromise | Apprécie la marge de manœuvre locative réelle pour votre lot |
| Droit de préemption et cession | Droits prioritaires d’achat pour certains copropriétaires ou tiers | Vente retardée ou contestée si les droits ne sont pas respectés | Incertitude sur la finalisation de l’achat tant que la préemption n’est pas purgée | Anticipe les étapes obligatoires avec le notaire pour sécuriser la transaction |
| Sanctions et règlement des conflits | Avertissements, pénalités, actions en justice, arbitrage interne | Responsabilité possible si des litiges actifs ne sont pas signalés | Arrivée dans une copropriété déjà tendue ou procédurière | Repère les litiges en cours et évalue le climat de la PPE |
Pourquoi faire vérifier le règlement de PPE avant une vente ou un achat en 2025 ?
En 2025, la propriété par étages reste l’un des modes de propriété les plus répandus pour les appartements en Suisse romande. Pourtant, beaucoup de vendeurs et d’acheteurs signent encore sans avoir lu attentivement le règlement de PPE et les décisions de l’assemblée des copropriétaires. Cela conduit, quelques mois plus tard, à des surprises sur les charges, la possibilité de réaliser certains travaux ou d’exploiter le bien comme imaginé. Selon la législation suisse, ces documents font partie intégrante du cadre juridique qui s’impose au propriétaire. Ils peuvent parfois être plus restrictifs que ce que l’on suppose intuitivement. C’est pour cette raison que l’intervention d’un professionnel du droit, avant la signature, est recommandée dans la plupart des situations, en particulier lorsque:- vous achetez votre premier appartement en PPE et découvrez ce régime juridique;
- vous investissez en vue d’une location (longue durée ou courte durée);
- vous vendez un appartement avec des spécificités (grand jardin, nombreux parkings, usage mixte habitation/professionnel);
- la PPE est ancienne et plusieurs travaux ont été discutés ces dernières années;
- vous avez déjà perçu des tensions entre copropriétaires ou avec l’administrateur.
En résumé : avant de vendre ou d’acheter un appartement en PPE, faites relire vos documents par un expert. C’est souvent un faible coût au regard des montants en jeu dans une transaction immobilière.
Pour être mis en relation avec un professionnel adapté à votre situation, vous pouvez dès maintenant créer un dossier sur JuriUp.Questions fréquentes sur le règlement PPE lors d’une vente ou d’un achat
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Le vendeur doit-il obligatoirement remettre le règlement de PPE à l’acheteur ?
En pratique, oui. Selon la législation suisse, l’acheteur doit être correctement informé du cadre juridique qui s’applique à son lot, ce qui inclut notamment le règlement de PPE, les statuts et les décisions d’assemblée pertinentes. En Suisse romande, les notaires exigent généralement que ces documents soient disponibles au moment de la préparation de l’acte. Si vous êtes vendeur, il est donc prudent de les rassembler en amont et de les faire relire pour identifier d’éventuels points sensibles avant que l’acheteur ne les découvre.
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Que se passe-t-il si je découvre un projet de gros travaux après avoir acheté ?
Tout dépend du moment où la décision de principe a été prise, de l’information dont vous disposiez et de ce qui a été communiqué pendant la vente. Selon la jurisprudence suisse, un acheteur peut parfois invoquer un défaut d’information ou un vice si des travaux importants étaient déjà sérieusement envisagés ou décidés et qu’ils n’ont pas été mentionnés. Il s’agit cependant d’une appréciation au cas par cas. En cas de doute, il est conseillé de consulter rapidement un avocat via JuriUp afin d’évaluer vos options et les délais pour agir.
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Puis-je modifier le règlement de PPE après mon achat ?
Le règlement de PPE peut en principe être modifié, mais pas unilatéralement. Les modifications se font généralement en assemblée des copropriétaires, avec des majorités spécifiques prévues par le droit suisse et souvent rappelées dans les statuts. Plus la modification est importante (par exemple changement de destination de certains lots, nouvelle répartition de charges), plus les exigences de majorité sont élevées. Si vous envisagez d’acheter un lot en comptant sur une future modification du règlement, il est vivement recommandé d’en parler d’abord avec un expert juridique et d’évaluer la faisabilité politique et juridique de votre projet.
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Un règlement de PPE peut-il interdire totalement les animaux ou la location ?
Les règlements peuvent prévoir des restrictions, mais celles-ci doivent rester compatibles avec le droit suisse et la jurisprudence. Une interdiction absolue peut être discutée et, selon les circonstances, jugée excessive. Les tribunaux examinent notamment si la clause est proportionnée et si elle respecte les droits fondamentaux. La situation étant très factuelle, il est difficile de donner une réponse standard. Si vous envisagez d’acheter un bien avec des restrictions fortes sur les animaux ou la location, il est prudent de demander un avis personnalisé via JuriUp avant de vous engager.
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Combien coûte en général l’analyse d’un règlement de PPE par un avocat en Suisse romande ?
Les honoraires varient selon la complexité du dossier, le volume de documents à analyser et le temps consacré aux échanges avec vous ou avec le notaire. En pratique, pour un simple avis de première lecture, certains avocats proposent des forfaits, tandis que d’autres facturent au temps passé. Il est donc important de clarifier les honoraires en amont. Via JuriUp, vous pouvez être mis en relation avec des experts qui annoncent leurs modalités de facturation de manière transparente, ce qui vous permet de décider en pleine connaissance de cause.
