Face à un défaut de construction, le temps joue contre vous. Plus vous attendez, plus la preuve devient complexe et plus vous risquez de perdre certains droits de garantie. Selon le droit suisse de la construction, vous devez réagir rapidement, documenter les défauts et notifier vos réserves par écrit. En 2026, avec la complexité technique et juridique des projets immobiliers, être accompagné par un expert JuriUp permet souvent d’éviter des années de litige et des frais importants.

1. Identifier le type de défaut et les intervenants concernés

Avant de vous lancer dans des courriers formels ou des menaces de procès, il est utile de clarifier deux éléments : la nature précise du défaut et les acteurs impliqués dans votre projet immobilier.

Défaut esthétique, technique ou structurel ?

En pratique, on distingue généralement plusieurs catégories de défauts dans une construction neuve :

• Les défauts esthétiques : finitions imparfaites, joints irréguliers, peinture bâclée, carrelage mal aligné.
• Les défauts fonctionnels ou techniques : problèmes de chauffage, ventilation défectueuse, volets électriques en panne, prises mal câblées.
• Les défauts d’étanchéité ou d’isolation : infiltrations d’eau, ponts thermiques, condensation, isolation phonique insuffisante.
• Les défauts structurels : fissures importantes, affaissement, problèmes de stabilité menaçant la sécurité du bâtiment.

Plus le défaut est grave (atteinte à la sécurité, au confort ou à la valeur du bien), plus il est crucial d’agir avec méthode et d’impliquer rapidement un spécialiste technique et juridique.

Promoteur, entrepreneur, architecte ou régie : qui fait quoi ?

Selon la structure de votre projet (vente sur plan, contrat d’entreprise, PPE), plusieurs acteurs entrent en jeu :

• Le promoteur vend souvent l’objet immobilier (maison ou appartement en PPE) et coordonne le projet global.
• L’entrepreneur principal réalise les travaux ou fait intervenir des sous-traitants spécifiques.
• L’architecte ou le bureau d’ingénieurs conçoit les plans et dirige parfois les travaux.
• La régie ou l’administrateur de PPE intervient surtout après la livraison pour la gestion courante de l’immeuble.

En droit suisse, la personne à laquelle vous devez notifier les défauts dépend du type de contrat signé (contrat de vente, contrat d’entreprise, contrat mixte). Dans la pratique, pour une maison ou un appartement neuf, il est souvent pertinent de notifier à la fois le promoteur et l’entrepreneur identifié dans la documentation, puis de clarifier la situation avec l’aide d’un avocat spécialisé.

2. Les bons réflexes dès la découverte d’un défaut

Les premiers jours après la découverte d’un défaut sont décisifs. Certains propriétaires attendent en espérant que le problème se résolve seul ou que le promoteur « s’en occupe spontanément ». C’est une stratégie risquée.

Documenter immédiatement les défauts

Selon la législation suisse, la charge de la preuve repose en grande partie sur le propriétaire qui se plaint d’un défaut. Il est donc essentiel de constituer un dossier solide :

• Prendre des photos et vidéos datées, sous plusieurs angles, pour montrer l’ampleur du problème.
• Noter dans un carnet ou un fichier les dates d’apparition et l’évolution visible des défauts.
• Conserver les échanges écrits avec le promoteur, l’entrepreneur, la régie ou l’architecte.
• Demander, si nécessaire, un constat technique (par exemple auprès d’un ingénieur civil ou d’un expert en bâtiment).

Notifier le défaut sans tarder

En droit suisse, il ne suffit pas que le défaut existe. Il doit en principe être notifié dans un délai approprié à la personne tenue de la garantie. Faute de réaction, le propriétaire est censé avoir accepté l'ouvrage tel quel, et certains droits peuvent se perdre. Dans la plupart des cas, les tribunaux exigent une réaction très rapide après la découverte du problème (quelques jours). Même si vous ne maîtrisez pas encore tous les aspects techniques, il est recommandé d’envoyer une première notification écrite, appelée « avis des défauts », pour signaler le problème, réserver vos droits et demander une prise de position. Vous pourrez ensuite compléter votre dossier sur la base d’un rapport d’expert ou d’un conseil juridique obtenu via JuriUp.

3. Comment écrire au promoteur ou à l’entrepreneur

Une notification floue, orale ou purement émotionnelle est souvent inefficace juridiquement. En 2026, bien que les échanges par email soient courants, il est indispensable de formaliser les réclamations importantes.

Forme recommandée de la notification

Pour des questions de preuve, il est prudent d’utiliser au minimum un courriel avec accusé de réception et, pour les défauts importants, une lettre recommandée. Votre courrier devrait en général contenir :

• Vos coordonnées complètes et la référence du projet (lot, numéro de PPE, maison, adresse).
• Une description précise des défauts : pièces concernées, dates, symptômes observés.
• Des photos en annexe et, si disponible, un pré-rapport d’un spécialiste.
• Une invitation à prendre position dans un délai raisonnable.
• La demande expresse que les travaux de réparation soient organisés ou qu’une solution soit proposée.
• La mention que vous réservez tous vos droits en lien avec ces défauts.

Gérer les réponses évasives ou les promesses non tenues

Vous recevrez parfois des réponses dilatoires du type : « Nous allons regarder », « C’est normal au début », ou « Nous repasserons dans quelques mois ». Il est important de :

• Demander systématiquement une confirmation écrite des engagements pris (délais, travaux prévus).
• Relancer par écrit si les délais annoncés ne sont pas respectés.
• Éviter de signer des documents de renonciation ou de solde de tout compte sans avis juridique.
• Consulter un avocat lorsque la situation se bloque ou que l’on vous fait porter à tort la responsabilité du défaut.

4. Garanties et délais en droit suisse de la construction

En Suisse, les droits des propriétaires reposent notamment sur le Code des obligations (CO) et souvent sur la norme SIA 118, si elle a été intégrée au contrat. Les régimes varient selon que vous avez signé un contrat d’entreprise, un contrat de vente ou un contrat mixte.

Garantie selon le Code des obligations (CO)

Le régime légal standard prévoit une responsabilité de l’entrepreneur ou du vendeur :

• Vous devez vérifier l’ouvrage à la réception.
• Vous devez signaler les défauts immédiatement après leur découverte (avis des défauts).
• Les droits se prescrivent généralement par 5 ans pour les constructions immobilières, mais l'avis des défauts ne doit pas attendre.

Garantie selon la norme SIA 118

Si votre contrat fait référence à la norme SIA 118 (Société suisse des ingénieurs et des architectes), le régime est différent et souvent plus favorable au maître d'ouvrage sur certains points :

• Vous disposez d'un délai de garantie de 2 ans durant lequel vous pouvez annoncer les défauts à tout moment (pas besoin d'immédiateté stricte, sauf pour éviter l'aggravation).
• Après ces 2 ans, et jusqu'à 5 ans, les défauts cachés doivent être signalés immédiatement après leur découverte.

La distinction entre ces deux régimes est technique. Il est prudent de vérifier votre contrat avec un avocat ou un juriste spécialisé pour savoir quelles règles s'appliquent exactement à votre situation.

Pratiques cantonales en Suisse romande

Bien que le droit privé soit fédéral, les procédures judiciaires et administratives peuvent varier selon les cantons (Genève, Vaud, Fribourg, Valais, Neuchâtel, Jura, Berne). En cas de litige persistant, la procédure débute souvent par une tentative de conciliation. Un avocat romand habitué à la pratique de votre canton pourra vous indiquer la stratégie la plus efficace.

5. Quand et pourquoi passer par un expert JuriUp

Beaucoup de propriétaires attendent d’être en situation de crise pour consulter un avocat, souvent après des mois de discussions stériles. En droit de la construction, c’est risqué : certains délais de prescription peuvent être atteints, et les preuves peuvent disparaître.

Les signaux qui doivent vous alerter

Il est conseillé de faire appel à un expert juridique via JuriUp notamment dans les situations suivantes :

• Le promoteur ou l’entrepreneur minimise systématiquement vos défauts ou les qualifie d'usure normale.
• On vous demande de signer un protocole de réception qui finalise le chantier alors que des défauts subsistent.
• Les défauts touchent à la structure, à l’étanchéité ou à la sécurité (enjeu financier majeur).
• Vous appartenez à une copropriété PPE où les copropriétaires sont en désaccord sur la gestion des défauts des parties communes.
• Vous envisagez de revendre votre bien et craignez d’être tenu responsable par le futur acquéreur.

L’avantage de passer par JuriUp en 2026

JuriUp sélectionne des avocats et juristes qui pratiquent quotidiennement le droit suisse de la construction et de l’immobilier. Concrètement, cela vous permet :

• D’obtenir rapidement un avis clair sur vos droits et les délais (CO ou SIA).
• De faire rédiger vos avis des défauts de manière juridiquement inattaquable.
• D’être accompagné dans les négociations pour trouver une solution amiable (réparation, moins-value).
• De préparer un dossier contentieux solide si la voie judiciaire devient inévitable.

Pour démarrer, il vous suffit de décrire votre situation en quelques lignes sur JuriUp. Notre équipe vous oriente ensuite vers l’expert approprié. Créer mon dossier construction sur JuriUp Vous pouvez également consulter d’autres contenus utiles de notre équipe, par exemple sur la vente d’un appartement en PPE en Suisse romande ou la gestion de problèmes lors d’un achat en ligne en Suisse, disponibles sur notre blog juridique.