Face à un défaut de construction, le temps joue contre vous : plus vous attendez, plus la preuve devient difficile et plus vous risquez de perdre certains droits. Selon le droit suisse de la construction, vous devez réagir rapidement, documenter les défauts et notifier clairement vos réserves par écrit. En 2025, avec la complexité croissante des projets immobiliers en Suisse romande, être accompagné par un expert JuriUp permet souvent d’éviter des années de litige et des frais considérables.

1. Identifier le type de défaut et les intervenants concernés

Avant de vous lancer dans des courriers ou des menaces de procès, il est utile de clarifier deux éléments : la nature du défaut et les acteurs impliqués dans votre projet.

Défaut esthétique, technique ou structurel ?

En pratique, on distingue généralement plusieurs catégories de défauts dans une construction neuve :

• Les défauts esthétiques : finitions mal faites, joints irréguliers, peinture bâclée, carrelage mal aligné.
• Les défauts fonctionnels ou techniques : problèmes de chauffage, ventilation défectueuse, volets électriques qui ne fonctionnent pas, prises mal câblées.
• Les défauts d’étanchéité ou d’isolation : infiltrations d’eau, ponts thermiques, condensation, isolation phonique insuffisante.
• Les défauts structurels : fissures importantes, affaissement, problèmes de stabilité portant potentiellement atteinte à la sécurité.

Plus le défaut est grave (atteinte à la sécurité, au confort, à la valeur du bien), plus il est crucial d’agir avec méthode et d’impliquer rapidement un spécialiste technique et juridique.

Promoteur, entrepreneur, architecte, régie : qui fait quoi ?

Selon la structure de votre projet (vente sur plan, contrat d’entreprise, PPE, etc.), plusieurs acteurs entrent en jeu :

• Le promoteur vend souvent l’objet immobilier (maison ou appartement en PPE) et coordonne le projet.
• L’entrepreneur principal réalise les travaux ou fait intervenir des sous-traitants.
• L’architecte ou le bureau d’ingénieurs conçoit et parfois dirige les travaux.
• La régie ou l’administrateur de PPE intervient surtout après la livraison, pour la gestion de l’immeuble.

En droit suisse, la personne à laquelle vous devez notifier les défauts dépend du type de contrat signé (contrat de vente, contrat d’entreprise, contrat mixte). Dans la pratique, pour une maison ou un appartement neuf, il est souvent pertinent de notifier à la fois le promoteur et l’entrepreneur identifié dans la documentation, puis de clarifier la situation avec l’aide d’un avocat spécialisé.

2. Les bons réflexes dès la découverte d’un défaut

Les premiers jours après la découverte d’un défaut sont décisifs. Certains propriétaires attendent en espérant que le problème se résolve ou que le promoteur « s’en occupe spontanément ». C’est rarement une bonne stratégie.

Documenter immédiatement les défauts

Selon la législation suisse, la charge de la preuve repose en grande partie sur le propriétaire qui se plaint d’un défaut. Il est donc essentiel de constituer un dossier solide :

• Prendre des photos et vidéos datées, sous plusieurs angles, en montrant l’ampleur du problème.
• Noter dans un carnet ou un fichier les dates d’apparition et l’évolution des défauts.
• Conserver les échanges écrits avec le promoteur, l’entrepreneur, la régie ou l’architecte.
• Demander, si nécessaire, un constat technique (par exemple d’un ingénieur civil ou d’un spécialiste en bâtiment).

Notifier le défaut sans tarder

En droit suisse, il ne suffit pas que le défaut existe : il doit en principe être notifié dans un délai approprié à la personne tenue de la garantie, faute de quoi certains droits peuvent se perdre. Dans la plupart des cas, les tribunaux exigent une réaction relativement rapide après la découverte du problème. Même si vous ne maîtrisez pas encore tous les aspects techniques, il est recommandé d’envoyer une première notification écrite pour signaler le défaut, réserver vos droits et demander des clarifications. Vous pourrez ensuite compléter votre dossier sur la base d’un rapport d’expert ou d’un conseil juridique obtenu via JuriUp.

3. Comment écrire au promoteur ou à l’entrepreneur

Une notification floue, orale ou trop émotionnelle est souvent exploitée contre le propriétaire. En 2025, avec les échanges surtout par email et messageries, il est indispensable de garder une trace claire et structurée.

Forme recommandée de la notification

Pour des questions de preuve, il est prudent d’utiliser au minimum un courriel et, pour les défauts importants, une lettre recommandée. Votre courrier devrait en général contenir :

• Vos coordonnées complètes et la référence du projet (lot, numéro de PPE, maison, adresse).
• Une description précise des défauts : pièces concernées, dates, symptômes observés.
• Des photos en annexe et, si disponible, un pré-rapport d’un spécialiste.
• Une invitation à prendre position dans un certain délai raisonnable.
• La demande expresse que les travaux de réparation soient organisés ou qu’une solution soit proposée.
• La mention que vous réservez tous vos droits en lien avec ces défauts.

Gérer les réponses évasives ou les promesses non tenues

Vous recevrez parfois des réponses du type : « Nous allons regarder », « C’est normal au début », ou « Nous repasserons dans quelques mois ». Il est important de :

• Demander systématiquement une confirmation écrite des engagements pris (délais, travaux prévus).
• Relancer par écrit si les délai annoncés ne sont pas respectés.
• Éviter de signer des documents de renonciation à vos droits sans avis juridique.
• Consulter un avocat lorsque la situation se bloque ou que l’on vous fait porter à tort la responsabilité du défaut.

4. Garanties et délais en droit suisse de la construction

En Suisse, les droits des propriétaires de constructions neuves reposent notamment sur le Code des obligations et, le cas échéant, sur les normes contractuelles utilisées dans le secteur de la construction (par exemple les conditions générales fréquemment appliquées). Les régimes peuvent varier selon que vous avez signé un contrat d’entreprise, un contrat de vente ou une combinaison des deux.

Garantie en cas de contrat d’entreprise

Lorsque vous avez conclu un contrat d’entreprise (par exemple directement avec un entrepreneur pour la construction de votre maison), le droit suisse prévoit en principe une responsabilité de l’entrepreneur pour les défauts de l’ouvrage. De manière générale :

• Vous devez examiner l’ouvrage après la livraison et signaler sans délai les défauts apparents.
• Les défauts cachés peuvent être dénoncés dès leur découverte, dans un délai approprié.
• Les contrats prévoient souvent des délais contractuels de garantie, qui doivent être lus avec attention.

Le Code des obligations fixe également des délais de responsabilité de l’entrepreneur, en particulier pour les ouvrages immobiliers. Ces délais sont techniques et il est prudent de vérifier votre situation concrète avec un avocat ou un juriste spécialisé en droit de la construction.

Garantie en cas de vente d’un bien neuf (PPE ou maison)

Si vous avez acheté un appartement en PPE ou une maison neuve auprès d’un promoteur, vous êtes alors dans une logique de garantie pour les défauts de la chose vendue. Là aussi, selon le Code des obligations :

• Le bien doit être examiné dès que possible après la livraison.
• Les défauts découverts doivent être dénoncés sans retard au vendeur.
• Faute de dénonciation dans un délai adéquat, certains droits peuvent être perdus.

Il existe en outre des délais au-delà desquels les droits liés à la garantie s’éteignent. Comme ces délais peuvent varier en fonction de la nature du contrat et des clauses particulières, il est recommandé de demander une analyse personnalisée via JuriUp, surtout si votre achat remonte déjà à plusieurs années.

Pratiques cantonales en Suisse romande

Les règles de base relèvent du droit fédéral, mais certains aspects pratiques varient selon les cantons romands : autorités compétentes, procédures de conciliation, appuis techniques disponibles ou encore recommandations en matière de construction. Par exemple, les cantons peuvent proposer des services de renseignements, des fiches pratiques ou orienter vers des organismes spécialisés. En cas de litige sérieux, il est fréquent de devoir passer par une autorité de conciliation ou un tribunal cantonal. Les modalités exactes dépendront du canton de situation de votre immeuble (Genève, Vaud, Fribourg, Valais, Neuchâtel, Jura, Berne francophone, etc.). Un avocat romand habitué à la pratique cantonale pourra vous indiquer la stratégie la plus adaptée.

5. Quand et pourquoi passer par un expert JuriUp

Beaucoup de propriétaires attendent d’être à bout de nerfs pour consulter un avocat, souvent après plusieurs mois de discussions stériles. En droit de la construction, c’est souvent trop tard : certains délais sont dépassés, des preuves ont disparu et le coût global du conflit explose.

Les signaux qui doivent vous alerter

Il est conseillé de faire appel à un expert juridique via JuriUp notamment dans les situations suivantes :

• Le promoteur ou l’entrepreneur minimise systématiquement vos défauts ou les qualifie « d’usure normale » alors que le bien est récent.
• On vous demande de signer un protocole de réception ou de fin de travaux qui « solde » les défauts, sans vous laisser le temps de réfléchir.
• Les défauts touchent à la structure, à l’étanchéité ou à la sécurité de votre bien.
• Vous appartenez à une copropriété PPE où les copropriétaires ne sont pas d’accord sur la marche à suivre.
• Vous envisagez de revendre votre bien à court ou moyen terme et vous craignez d’être tenu responsable vis-à-vis du futur acquéreur.

L’avantage de passer par JuriUp en 2025

JuriUp sélectionne des avocats et juristes qui pratiquent régulièrement le droit suisse de la construction et de l’immobilier en Suisse romande. Concrètement, cela vous permet :

• D’obtenir rapidement un premier avis sur vos droits et sur les délais applicables à votre cas.
• De faire relire ou rédiger vos courriers de dénonciation des défauts de manière juridiquement solide.
• D’être accompagné dans les négociations avec le promoteur ou l’entrepreneur, pour trouver un accord avant le procès lorsque c’est possible.
• De préparer un dossier technique et juridique cohérent si la voie judiciaire devient inévitable.

Pour démarrer, il vous suffit de décrire votre situation en quelques lignes sur JuriUp. Notre équipe vous oriente ensuite vers l’expert approprié : Créer mon dossier construction sur JuriUp Vous pouvez également consulter d’autres contenus utiles de notre équipe, par exemple sur la vente d’un appartement en PPE en Suisse romande ou la gestion de problèmes lors d’un achat en ligne en Suisse romande, disponibles sur notre blog juridique.