Bailleur: comment gérer un locataire qui refuse les visites pour relocation ou vente en Suisse romande (2026)

En Suisse, un locataire n’a en principe pas le droit de bloquer indéfiniment l’accès au logement si des visites sont nécessaires pour relouer ou vendre. En même temps, le bailleur ne peut pas imposer n’importe quoi, ni entrer sans accord, ni organiser des visites intrusives. La bonne stratégie consiste à cadrer des visites raisonnables, à formaliser les échanges par écrit et, si le refus devient récurrent, à demander un avis juridique adapté à votre canton.

1. Ce que le bailleur peut demander, et ce que le locataire peut exiger

Selon la législation suisse, le bailleur peut généralement organiser des visites lorsque cela se justifie, par exemple pour relouer après un congé, pour vendre un bien, ou pour planifier des travaux. Le locataire, de son côté, conserve son droit à la tranquillité et au respect de sa sphère privée pendant toute la durée du bail. Dans la pratique, ce qui est souvent considéré comme acceptable dépend des circonstances. Il y a une différence entre une visite ponctuelle pour une estimation, une série de visites pour relouer dans un délai court, et des visites liées à une vente qui s’étale. Les usages locaux et la manière de communiquer comptent beaucoup, notamment dans le canton de Genève et dans le canton de Vaud, où les relations bailleurs locataires sont parfois très tendues.

2. Organiser des visites raisonnables, sans escalade

Votre objectif est simple : obtenir des créneaux de visite qui respectent le locataire tout en permettant une vraie commercialisation du logement. Pour y arriver, essayez de proposer un cadre clair, prévisible et peu intrusif.

• Annoncez les visites à l’avance : prévenez suffisamment tôt et évitez les demandes de dernière minute, sauf urgence réelle.
• Regroupez les visites : plutôt que des passages dispersés, proposez un ou deux créneaux fixes par semaine, avec plusieurs candidats.
• Proposez des horaires raisonnables : en journée ou en début de soirée selon la situation, et évitez d’imposer des week-ends complets.
• Limitez la durée : une visite courte et cadrée est plus facile à accepter qu’un défilé permanent.
• Clarifiez qui accompagne : vous, une régie, ou un courtier, avec une seule personne de référence pour éviter les malentendus.

Si le locataire invoque une raison spécifique, par exemple un enfant malade, un problème de santé, un conflit de voisinage ou un sentiment d’insécurité, ne minimisez pas. Proposez des adaptations concrètes, comme des visites en présence du locataire, ou une fenêtre horaire plus stable. Cela vous aide aussi à montrer, si nécessaire, que vous avez cherché une solution raisonnable.

3. Modèle de communication : messages utiles et erreurs à éviter

En cas de blocage, votre priorité est d’écrire de manière factuelle. Ne menacez pas trop vite, ne dramatisez pas, et évitez les échanges uniquement oraux. Un courriel ou une lettre permet de prouver votre démarche. Les erreurs classiques côté bailleur sont faciles à éviter. Elles créent de la résistance et compliquent ensuite toute démarche formelle.

• Multiplier les messages sans proposer de créneaux précis.
• Imposer des visites quotidiennes ou des horaires manifestement inadaptés.
• Faire venir trop de monde, ou changer d’interlocuteur à chaque fois.
• Utiliser des menaces vagues ou des formulations agressives qui braquent le locataire.
• Essayer d’entrer sans accord ou sans coordination, même avec une clé.

Si la situation dégénère, une phrase aide souvent à recentrer, sans perdre votre position. Vous pouvez rappeler calmement que vous cherchez des créneaux raisonnables, que vous êtes prêt à regrouper les visites et que vous avez besoin d’une proposition concrète de sa part.

4. Si le refus est systématique : que documenter, et quand consulter

Lorsqu’un locataire refuse une fois, ce n’est pas forcément un abus. En revanche, un refus récurrent, sans alternatives réalistes, peut devenir un vrai problème. Plus vous documentez, plus vous sécurisez la suite. Voici ce qu’il est généralement utile de conserver, dès que vous sentez que le blocage s’installe.

• Vos demandes de visites, avec dates et créneaux proposés.
• Les réponses du locataire, y compris les annulations et les conditions posées.
• Les preuves de vos efforts pour regrouper et limiter les visites.
• Un journal simple des événements, avec dates, heure et résultat.
• Si applicable, les impacts concrets comme des candidats qui se désistent, ou des visites impossibles à reprogrammer.

En Suisse romande, les solutions formelles passent souvent par une phase de conciliation en matière de bail à loyer, avec des particularités selon le canton. Comme les stratégies et les formulations peuvent varier, le plus sûr est de demander un avis ciblé d’un avocat spécialisé en droit du bail, surtout si vous êtes dans le canton de Genève, dans le canton de Vaud ou dans le canton de Neuchâtel. Pour avancer sans perdre de temps, vous pouvez décrire votre situation et obtenir une orientation rapide via JuriUp, en fonction de votre canton et de la nature du blocage.

5. Cas fréquents : vente du logement, relocation urgente, tensions personnelles

Les conflits de visites ne se ressemblent pas tous. Voici trois situations fréquentes en 2026 en Suisse romande, avec des réflexes utiles.

• Vente du logement : la commercialisation peut durer, et le locataire craint souvent un dérangement permanent. Un planning fixe et regroupé, validé par écrit, réduit fortement les frictions.
• Relocation avec délai court : si le logement doit être reloué rapidement, expliquez le besoin de visites plus rapprochées, tout en limitant le nombre de créneaux. Le fait de proposer des plages régulières est souvent mieux accepté que des demandes au coup par coup.
• Conflit relationnel : quand la confiance est cassée, toute demande devient un bras de fer. Dans ce cas, passez par un interlocuteur unique, utilisez uniquement des écrits sobres, et envisagez rapidement un avis d’avocat spécialisé.

Si votre dossier s’inscrit dans un contexte plus large, par exemple un congé contesté, une séparation, ou une situation familiale compliquée, vous pouvez aussi consulter les ressources JuriUp qui traitent ces sujets connexes. Vous trouverez par exemple des repères utiles sur la contestation du congé dans notre article sur le bail et le congé contestable en Suisse romande, ainsi que d’autres contenus sur le blog JuriUp. Si votre situation est liée à une séparation, notre page sur le divorce en Suisse romande et la protection du logement et du bail peut aussi vous aider à structurer vos démarches.