Locataire qui ne paie plus : plan d’action du bailleur en Suisse romande
Un loyer impayé met vite un bailleur sous pression. Vous voulez agir, mais sans faire d’erreur qui rendrait une démarche inutile ou qui compliquerait une résiliation et une éventuelle procédure. Ce guide vous aide à structurer vos rappels, formaliser une mise en demeure, puis préparer un dossier propre si la situation se durcit, avec un focus sur les pratiques fréquentes dans le canton de Genève et dans le canton de Vaud.
JuriUp vous accompagne
Vous voulez récupérer les loyers dus sans multiplier les erreurs et les allers-retours
Quand un locataire ne paie plus, l’enjeu n’est pas seulement d’envoyer un message de plus. L’enjeu, c’est de sécuriser la suite. Un rappel mal formulé, une preuve mal conservée, un courrier envoyé au mauvais endroit ou une demande trop agressive peuvent vous faire perdre du temps, puis vous obliger à recommencer des démarches.
Avec JuriUp, vous décrivez votre situation et vous êtes orienté vers un avocat spécialisé ou un juriste pertinent pour votre dossier, notamment dans le canton de Genève ou dans le canton de Vaud. Le service de mise en relation est gratuit pour vous et vous restez libre de confier ou non le mandat.
- Clarté : vous savez quoi écrire, quoi éviter et quoi conserver comme preuves.
- Gain de temps : vous avancez avec une marche à suivre cohérente, au lieu d’improviser.
- Sérénité : vous réduisez le risque de nullités et de faux pas qui bloquent une résiliation ou une action de recouvrement.
En pratique : agissez vite, mais proprement. Votre objectif est double : obtenir le paiement si le locataire peut régulariser, et préparer une suite solide si la situation mène à une résiliation et à une procédure.
Étape 1 : vérifier la situation et sécuriser vos preuves dès le premier impayé
Avant d’écrire, vérifiez que l’impayé est réel et identifiable. Il arrive qu’un paiement soit en cours, qu’il manque une référence, ou qu’un changement de compte bancaire ait créé une confusion. Même si vous connaissez votre locataire depuis longtemps, commencez tout de suite à documenter.
Étape 2 : envoyer un premier rappel écrit, factuel et sans menaces
Commencez par un rappel bref, neutre, et surtout écrit. Un courriel peut suffire pour ce premier contact, mais l’idéal est que votre démarche reste traçable. Le ton compte, car beaucoup d’impayés se régularisent à ce stade si vous gardez la relation ouverte.
Étape 3 : formaliser une relance plus cadrée et préparer la mise en demeure
Si le locataire ne répond pas, ou si les promesses de paiement s’enchaînent, passez à une relance structurée. Vous annoncez clairement qu’en l’absence de régularisation vous envisagerez les démarches prévues par la législation suisse, sans entrer dans des menaces ou des formulations approximatives.
À ce stade, l’erreur typique est de vouloir aller trop vite avec une lettre qui mélange tout, ou qui utilise des mots comme « expulsion immédiate » ou « résiliation automatique ». En Suisse, les procédures et les formalités sont encadrées, et les termes employés comptent.
Étape 4 : rédiger une mise en demeure propre (forme, contenu, preuves d’envoi)
La mise en demeure est un courrier décisif, car il sert souvent de base à la suite. Pour limiter les risques, restez sur des éléments vérifiables et évitez toute ambiguïté. Généralement, on y indique clairement ce qui est dû, à quoi cela se rapporte, et ce que vous attendez, avec un délai raisonnable. Le mode d’envoi doit aussi vous permettre de prouver la notification.
- Objet : mise en demeure de payer les loyers échus
- Rappel du bail : adresse du logement, parties, date de début du bail
- Décompte : mois concernés, montants, total dû, éventuels frais clairement justifiés
- Exigence : paiement du total dû sur le compte indiqué
- Délai : délai raisonnable et mention qu’à défaut vous envisagerez les démarches prévues par la législation suisse
- Pièces : liste des annexes
- Ajouter des pénalités ou intérêts « de votre propre initiative » sans base contractuelle ou légale claire.
- Mélanger le loyer, les charges, des frais de réparation contestables et des menaces dans une même phrase.
- Écrire que le bail est résilié « automatiquement » sans respecter la procédure applicable.
- Envoyer à une adresse dont vous n’êtes pas sûr qu’elle est valable pour les notifications.
Étape 5 : constituer un dossier « procédure-ready » (sans surjouer)
Si le locataire ne paie pas malgré les relances et la mise en demeure, vous devez pouvoir passer à une démarche plus officielle. Les détails changent selon le canton, l’autorité compétente et la situation, mais le principe reste le même : un dossier clair, complet et cohérent vous évite des retards inutiles.
- Contrat de bail et annexes, y compris état des lieux si pertinent
- Coordonnées exactes des parties et adresse de notification utilisée
- Décompte des montants dus, avec séparation claire loyer et charges
- Preuves des paiements reçus et des impayés, par extraits de compte
- Copies des rappels et de la mise en demeure, avec preuves d’envoi
- Tout échange utile qui explique la situation, sans pièces inutiles ou émotionnelles
Dans le canton de Genève comme dans le canton de Vaud, la qualité du dossier et la cohérence des pièces font souvent gagner un temps précieux. Si vous hésitez sur le chemin à prendre, un avocat spécialisé en droit du bail peut vous indiquer la meilleure séquence d’actions, selon votre objectif.
Étape 6 : éviter les réactions à risque (pression, coupure, entrée dans le logement)
Quand les impayés s’accumulent, la tentation est forte de « se faire justice soi-même ». C’est précisément ce qui peut vous mettre en difficulté. En Suisse, certaines actions sont particulièrement risquées, par exemple changer une serrure, couper des prestations ou entrer dans le logement sans cadre clair. Même si votre intention est de limiter votre perte, ces gestes peuvent se retourner contre vous.
JuriUp : votre plan d’action validé par un avocat spécialisé
En ligne • Suisse romande, dont le canton de Genève et le canton de Vaud
Vous décrivez votre cas en quelques lignes. JuriUp vous met en relation avec un avocat spécialisé en droit du bail ou un juriste adapté à votre situation. Vous évitez les approximations, vous gagnez du temps, et vous avancez avec une stratégie cohérente.
Checklist des pièces à conserver en cas de loyer impayé
| Pièce | Pourquoi c’est utile | Conseil pratique |
|---|---|---|
| Contrat de bail et annexes | Base de la relation contractuelle, conditions de paiement, parties | Conservez une version signée et la dernière version complète |
| Décompte des montants dus | Permet de démontrer une dette claire et chiffrée | Séparez loyer, charges et autres postes |
| Extraits de compte | Preuve des paiements reçus et des manquements | Gardez la page où apparaît l’absence de versement, avec date de valeur |
| Rappels et mises en demeure | Trace vos démarches et la chronologie | Archivez les versions envoyées, pas seulement des brouillons |
| Preuves d’envoi et de réception | Évite de devoir prouver plus tard qu’un courrier a bien été notifié | Choisissez un mode d’envoi qui laisse une trace exploitable |
| Échanges utiles (courriels, lettres) | Explique le contexte, les promesses de paiement, les discussions | Restez factuel et évitez les messages émotionnels |
Les erreurs qui compliquent la résiliation et l’expulsion, et comment les éviter
Dans la plupart des cas, ce ne sont pas les grandes décisions qui font échouer un dossier, mais les détails. Voici les erreurs les plus fréquentes côté bailleur quand un locataire ne paie plus, et les bons réflexes pour rester solide.- Courrier trop flou : un décompte imprécis ou une demande ambiguë crée des contestations faciles.
- Mauvaise adresse de notification : si vous envoyez à la mauvaise adresse, vous perdez du temps et parfois la validité de la démarche.
- Mélange des sujets : loyer, nuisances, réparations, disputes, tout mettre dans le même courrier nuit à la lisibilité.
- Menaces et pression : elles ne remplacent pas les voies prévues et peuvent aggraver le conflit.
- Absence de preuves d’envoi : sans trace, vous vous retrouvez à devoir prouver l’impossible.
- Improvisation cantonale : la pratique varie entre le canton de Genève et le canton de Vaud, surtout sur les habitudes procédurales et les exigences de forme.
Questions fréquentes
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Que faut-il écrire dans une mise en demeure pour loyer impayé en Suisse ?
Restez simple et vérifiable. Indiquez les parties, le logement, les périodes impayées, le total dû, les coordonnées de paiement et un délai raisonnable. Ajoutez une phrase prudente indiquant qu’à défaut de paiement vous envisagerez les démarches prévues par la législation suisse. Si vous voulez limiter le risque d’erreur de forme, faites relire votre courrier par un avocat spécialisé via JuriUp.
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Puis-je expulser un locataire qui ne paie plus, et comment se déroule la procédure ?
En Suisse, l’expulsion suit des voies officielles, avec des étapes et des autorités compétentes qui peuvent varier selon le canton. En pratique, vous devez agir de manière structurée, conserver les preuves et respecter les formes, sinon vous risquez des retards ou des démarches à recommencer. Pour une stratégie adaptée au canton de Genève ou au canton de Vaud, JuriUp peut vous orienter vers un avocat spécialisé en droit du bail.
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Est-ce qu’un simple courriel suffit comme rappel de paiement ?
Pour un premier rappel, un courriel peut être utile, surtout pour relancer rapidement et obtenir une réponse. Le point clé est la traçabilité. Quand vous approchez d’une mise en demeure ou d’une démarche officielle, privilégiez un envoi plus formel et conservez des preuves solides.
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Quelles preuves dois-je conserver pour récupérer les loyers impayés ?
Conservez le bail, un décompte clair, vos extraits de compte, vos courriers de rappel et de mise en demeure, ainsi que les preuves d’envoi. La chronologie est essentielle. La ressource la plus pratique pour partir sur de bonnes bases est la page JuriUp dédiée aux preuves à conserver en cas de non-paiement.
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JuriUp est-il payant pour un bailleur qui veut agir contre un locataire débiteur ?
La mise en relation via JuriUp est gratuite pour vous. Si vous choisissez ensuite de confier votre dossier à un avocat spécialisé, vous convenez directement des honoraires avec lui. L’avantage est que vous gagnez du temps et vous évitez les erreurs qui coûtent cher en énergie et en retards.
