En droit suisse, un dégât d’eau impliquant deux appartements n’implique pas automatiquement une faute du voisin du dessus ni un remboursement intégral de tous vos dommages. La responsabilité dépend de l’origine de la fuite, du comportement de chacun et des assurances en place (assurance bâtiment, ménage, responsabilité civile, éventuellement assurance pertes de gain de loyer). Il est donc essentiel de clarifier la situation avant de signer quoi que ce soit avec une assurance ou avec votre voisin.

1. Comprendre les différents types de dégâts d’eau

Le terme « dégât d’eau » recouvre plusieurs réalités. Les assurances et le droit suisse ne traitent pas de la même manière :

• La fuite accidentelle d’une installation privée : par exemple un tuyau de machine à laver qui se détache, une baignoire laissée déborder, un aquarium qui se renverse.
• Le défaut d’entretien ou la négligence : joint de douche ou de silicone jamais remplacé malgré des infiltrations visibles, robinet laissé ouvert, absence manifeste de surveillance.
• Le problème de l’immeuble : canalisation encastrée défectueuse, colonne d’eau commune, toiture ou façade qui laisse passer l’eau. Dans ces cas, il s’agit en principe d’un problème relevant du propriétaire ou de la PPE.
• Les dégâts d’eau liés à des événements naturels : fortes pluies, eaux de ruissellement, débordement d’un cours d’eau, etc. Ils peuvent être couverts de manière différente selon les cantons et les polices d’assurance.

Identifier correctement la cause technique du sinistre est la première étape pour déterminer qui répond des dommages. C’est en général l’expert de l’assurance bâtiment ou une entreprise spécialisée mandatée par le propriétaire ou l’administrateur qui établit ce diagnostic.

2. Qui est responsable entre voisins ?

Selon le droit suisse, la responsabilité entre voisins repose notamment sur les règles générales de responsabilité civile et sur le droit du bail lorsque l’un des appartements est loué. De manière générale : 1. Si la fuite provient d’une installation commune ou d’un défaut du bâtiment Lorsque l’origine du dégât vient d’une conduite commune, d’un défaut de construction ou d’un problème structurel de l’immeuble, la responsabilité incombe en principe au propriétaire de l’immeuble (ou à la communauté des copropriétaires en propriété par étages). Le voisin du dessus n’est alors pas personnellement responsable, sauf s’il a contribué au dommage par une faute particulière. 2. Si la fuite provient d’une installation privée chez le voisin Si la fuite vient, par exemple, de sa machine à laver, de son lavabo ou de sa baignoire, il faut distinguer :

• Absence de faute ou simple accident : un tuyau qui casse soudainement sans signe précurseur, une pièce qui lâche malgré un entretien normal. Dans ces cas, il n’y a souvent pas de responsabilité personnelle du voisin, les dommages matériels étant couverts en premier lieu par l’assurance bâtiment et les assurances privées.
• Négligence ou comportement fautif : baignoire laissée déborder, machine à laver utilisée de manière manifestement risquée, fuite connue mais ignorée. Dans ces hypothèses, la responsabilité personnelle du voisin peut être engagée, en complément de la couverture assurantielle.

3. Si vous êtes locataire En tant que locataire, vous avez des droits à l’égard de votre bailleur, en particulier si votre appartement est partiellement inutilisable à cause du dégât d’eau. Selon la législation suisse sur le bail à loyer, il est généralement possible :

• de demander la réparation rapide des défauts ;
• de solliciter une réduction de loyer pour la période durant laquelle le logement est affecté, selon la gravité des atteintes ;
• éventuellement, d’exiger des dommages-intérêts si vous pouvez démontrer un dommage concret lié au défaut (par exemple des frais supplémentaires ou un préjudice particulier).

3. Quel rôle jouent les assurances en Suisse ?

En pratique, ce sont surtout les assurances qui paient les dégâts d’eau, à commencer par l’assurance bâtiment obligatoire ou usuelle pour l’immeuble, puis les assurances privées des habitants. En Suisse romande, on rencontre en général : 1. L’assurance bâtiment (du propriétaire ou de la PPE) Elle couvre en principe les dommages au bâtiment : murs, plafonds, sols, installations fixes. C’est souvent elle qui intervient pour la remise en état de la structure de l’immeuble, indépendamment de la question de savoir qui est responsable entre voisins. 2. L’assurance ménage (inventaire du ménage) Votre assurance ménage peut couvrir vos biens mobiliers endommagés par le dégât d’eau : meubles, tapis, matériel informatique, vêtements, livres, etc., selon les conditions de la police. Il est important de déclarer rapidement le sinistre et de conserver des photos et justificatifs d’achat dans la mesure du possible. 3. L’assurance responsabilité civile privée Si le voisin du dessus a commis une faute ou une négligence, sa responsabilité civile privée peut être appelée à indemniser les dommages que vous avez subis. Cela peut concerner aussi bien vos biens personnels que certains frais annexes (par exemple des frais de nettoyage ou de remplacement temporaire). Mais l’assurance n’acceptera d’intervenir au titre de la responsabilité que si une responsabilité civile est démontrée selon le droit suisse, ce qui nécessite parfois une analyse juridique détaillée. 4. Autres assurances possibles Certains propriétaires disposent d’assurances complémentaires, par exemple pour la perte de loyers ou pour des frais de relogement. Les conditions varient d’un contrat à l’autre. Avant d’accepter une offre d’indemnisation, il est prudent de vérifier si tous vos postes de dommage sont bien pris en compte.

4. Comment réagir pas à pas en cas de dégât d’eau entre voisins

En cas de dégât d’eau, les premières heures sont décisives pour limiter les dégâts et préserver vos droits. Voici une démarche généralement recommandée en Suisse romande :

• Limiter immédiatement les dégâts : coupez si possible l’eau à la vanne principale ou dans votre logement, protégez vos meubles avec des bâches, déplacez les objets sensibles, installez des récipients sous les gouttes.
• Informer sans délai le propriétaire ou l’administrateur (ou la régie) : par téléphone et, si possible, par écrit (email ou courrier) pour garder une trace datée.
• Prévenir votre assurance ménage et, le cas échéant, votre assurance responsabilité civile, en suivant les procédures indiquées dans votre police.
• Documenter soigneusement le sinistre : photos et vidéos des dégâts, liste des objets touchés, évaluations ou devis de réparation, échanges avec le voisin et la régie.
• Collaborer avec les experts mandatés par les assurances ou le propriétaire (accès aux locaux, réponses précises sur la chronologie des faits).
• Formuler par écrit vos demandes : réparation, dédommagement, éventuelle réduction de loyer si votre logement est en partie inutilisable.

Si vous faites face à des refus, des offres d’indemnisation manifestement insuffisantes ou à un jeu de ping-pong entre plusieurs assurances, l’accompagnement d’un avocat peut débloquer la situation et clarifier les responsabilités de chacun.

5. Gérer le conflit de voisinage sans l’envenimer

Un dégât d’eau met souvent sous tension les relations entre voisins : peur de devoir payer, impression d’injustice, sentiment de ne pas être entendu par les assurances. Pourtant, dans de nombreux cas, le litige peut se régler de manière structurée sans arriver à une guerre de voisinage. 1. Rester factuel et courtois Évitez d’accuser directement votre voisin ou de le menacer. Expliquez calmement la situation, montrez les dégâts et indiquez que les assurances doivent pouvoir clarifier les responsabilités. Des échanges écrits polis mais fermes vous protègent en cas de procédure ultérieure. 2. Impliquer rapidement le propriétaire ou la régie Dans un immeuble locatif, c’est souvent le bailleur ou l’administrateur qui est au centre du dispositif : c’est lui qui traite avec l’assurance bâtiment, coordonne les réparations et, le cas échéant, discute avec les assurances privées des locataires. Ne portez pas seul tout le poids du dossier sur vos épaules. 3. Utiliser les voies de conciliation En cas de litige persistant, il est possible de recourir à l’autorité de conciliation compétente en matière de bail à loyer ou à d’autres instances de médiation selon la nature du conflit. Dans plusieurs cantons romands, ces autorités essaient de trouver une solution amiable avant une éventuelle procédure judiciaire. 4. Se faire accompagner juridiquement au bon moment Lorsque les montants deviennent importants (parquet à refaire, mobilier coûteux, impossibilité temporaire d’habiter le logement) ou que les responsabilités sont contestées, vous avez intérêt à consulter un professionnel du droit. JuriUp vous met en relation avec des avocats et juristes sélectionnés en droit immobilier, droit du bail et responsabilité civile, directement en Suisse romande.