Un tournant décisif pour les acquéreurs immobiliers
L’achat d’un bien immobilier sur plan représente souvent le projet d’une vie, mais l’engagement de la responsabilité du promoteur immobilier suisse peut s’avérer un véritable parcours du combattant en cas de défaut de construction. Imaginez la scène : après des mois d’attente, vous réceptionnez enfin votre appartement flambant neuf, pour réaliser amèrement qu’il manque plusieurs mètres carrés par rapport aux plans initiaux qui vous avaient séduit. Lorsque vous tentez de réclamer une compensation légitime, vous vous heurtez à un mur opaque de sociétés aux noms similaires, créées par le même individu, qui se renvoient la balle pour diluer leur responsabilité. Cette pratique complexe et frustrante pour de nombreux acquéreurs romands vient toutefois de subir un coup d’arrêt majeur et libérateur.
Dans un arrêt récent et largement commenté par les experts juridiques, la plus haute instance judiciaire du pays a mis fin à l’impunité de ces montages corporatifs confus. Les juges fédéraux ont clarifié la situation pour les acheteurs lésés, offrant de nouvelles armes pour faire valoir leurs droits face aux abus de certains acteurs du marché immobilier. Si vous vivez cette situation, ce jugement historique pourrait bien changer l’issue de votre litige et vous permettre d’obtenir réparation.
Ce que dit l’arrêt du Tribunal fédéral (4A_590/2024)
L’arrêt 4A_590/2024 du 18 décembre 2025 condamne solidairement quatre sociétés immobilières liées à rembourser 89’049.80 CHF pour une surface habitable manquante de 14 m².
L’arrêt 4A_590/2024 met en cause des acheteurs qui pensaient acquérir un logement affichant une surface habitable de 64 m². À la remise des clés, le constat est sans appel : l’appartement mesure 14 m² de moins que promis. Le vendeur se cache derrière une nébuleuse de quatre sociétés distinctes (une société anonyme et trois sociétés à responsabilité limitée) qui poursuivent un but similaire en matière de promotion immobilière et sont toutes dirigées par une seule et même personne. La plaquette de vente initiale portait la mention prudente stipulant un document non-contractuel. Pourtant, le Tribunal fédéral a considéré de manière claire que l’indication de la surface constitue bel et bien une qualité promise de l’ouvrage, sur laquelle l’acheteur doit pouvoir se fier en toute sécurité.
Face à l’organisation obscure du promoteur, qui mélangeait les rôles de ses différentes entités, le Tribunal a appliqué le principe de la transparence. Cette règle juridique exceptionnelle permet au juge de lever le voile social et d’ignorer la stricte séparation juridique entre ces personnes morales. La nouveauté de cette décision réside dans l’application audacieuse de ce principe à des sociétés sœurs, et non pas seulement dans un rapport hiérarchique classique entre une société mère et sa filiale. Le Tribunal a finalement condamné l’ensemble de ces quatre entités à payer solidairement la somme de 89’000 CHF aux acquéreurs trompés pour la moins-value. Cette condamnation solidaire signifie que les plaignants peuvent désormais réclamer l’entier de cette indemnité à n’importe laquelle de ces quatre entreprises.
Le contexte juridique du Durchgriff
Base légale : La théorie de la transparence découle de l’interdiction de l’abus de droit ancrée à l’article 2 alinéa 2 du Code civil suisse (CC). La garantie pour les défauts de l’ouvrage est régie par les articles 197 et suivants du Code des obligations (CO).
En droit suisse, le principe fondateur veut que chaque société anonyme (SA) ou société à responsabilité limitée (Sàrl) possède sa propre personnalité juridique, totalement indépendante de celle de ses fondateurs, de ses actionnaires ou de ses gérants. Ce mur juridique protecteur isole normalement le patrimoine personnel de l’entrepreneur des risques commerciaux. Cependant, la responsabilité du promoteur immobilier suisse peut être engagée lorsque cette indépendance de façade est utilisée de manière purement abusive pour nuire aux créanciers. L’article 2 alinéa 2 du Code civil suisse stipule clairement que l’abus manifeste d’un droit n’est pas protégé par la loi.
C’est sur cette base solide que la jurisprudence a développé la théorie de la transparence, communément appelée Durchgriff en allemand. Jusqu’à cette récente jurisprudence, cette théorie s’appliquait principalement dans un rapport vertical, par exemple pour remonter les dettes d’une société insolvable jusqu’à son actionnaire unique. Son application horizontale, c’est-à-dire entre différentes sociétés sœurs détenues par la même personne physique, restait un terrain juridique peu exploré et souvent rejeté par les tribunaux. L’arrêt confirme avec force que si un promoteur utilise de multiples raisons sociales de manière confuse pour tromper les acheteurs et se soustraire à ses obligations de garantie, la justice est en droit de les traiter comme une seule et même entité économique.
Ce que ça change pour les acheteurs romands
L’application du principe de transparence entre sociétés sœurs modifie profondément les rapports de force pour de nombreux particuliers confrontés à un litige immobilier persistant. Les constructeurs indélicats ne peuvent plus utiliser la multiplication des statuts juridiques comme une parade infaillible. Voici quatre situations concrètes de l’impact de cet arrêt.
Montages à tiroirs bloqués dans le canton de Vaud
Fini la séparation abusive. Si une entité vous vend le bien et une autre le construit, vous pouvez attaquer les deux solidairement en cas de défaut majeur constaté.
Changements de raison sociale à Genève
Lorsqu’un promoteur vide volontairement sa Sàrl de ses actifs pour ouvrir une nouvelle entité sous un nom différent, le juge lie désormais leurs responsabilités financières.
Brochures engageantes à Fribourg
La surface indiquée sur une plaquette de vente est considérée comme une qualité promise, même si le document comporte une mention exonératoire censée protéger le vendeur.
Récupération des fonds facilitée en Valais
La condamnation solidaire permet de saisir les montants dus sur les comptes bancaires de n’importe quelle société sœur appartenant au même groupe immobilier régional.
Vos droits et démarches en cas de défaut
Attention aux délais de prescription légaux
Selon l’article 210 du Code des obligations, l’action en garantie pour les défauts se prescrit par cinq ans dès la réception du bien. De plus, l’article 367 CO impose de signaler le défaut immédiatement après sa découverte.
Si vous vous trouvez confronté à un vendeur fuyant qui refuse d’assumer les défauts de construction de votre futur logement, il est nécessaire d’agir avec méthode pour engager la responsabilité du promoteur immobilier suisse. La première étape consiste à documenter soigneusement le problème rencontré. Faites appel à un expert indépendant pour mesurer précisément les surfaces de votre bien ou pour constater formellement les éventuelles malfaçons techniques. Ensuite, vous devez impérativement envoyer un avis des défauts par courrier recommandé avec accusé de réception à toutes les sociétés impliquées dans l’opération de promotion. Ce document doit mentionner explicitement chaque défaut constaté et exiger sa réparation rapide ou une réduction proportionnelle du prix de vente.
Si le constructeur refuse toute collaboration ou tente de s’abriter derrière le paravent juridique de ses multiples sociétés sœurs en faillite, vous devrez saisir l’autorité de conciliation du tribunal d’arrondissement compétent, situé généralement au lieu de situation de l’immeuble. La procédure débutera toujours par une tentative d’accord à l’amiable en présence d’un juge de paix. En cas d’échec des négociations, vous recevrez une autorisation de procéder qui vous ouvrira les portes du tribunal civil de première instance. Pour monter un dossier juridique solide démontrant le caractère abusif du montage corporatif, l’accompagnement par un de nos avocats partenaires s’avère hautement recommandé. N’hésitez pas à visiter notre plateforme juriup.ch/creer-un-dossier/ pour initier votre démarche en ligne, ou à nous contacter pour évaluer vos options.
L’arrêt 4A_590/2024 représente une victoire significative pour la protection des acheteurs, en freinant l’utilisation abusive des sociétés écrans dans le secteur de la construction. Toutefois, la levée de l’indépendance juridique reste une exception stricte selon le droit suisse. Le plaignant doit fournir des preuves très solides démontrant à la fois l’identité économique totale des différentes entités impliquées et l’abus de droit manifeste visant à le tromper intentionnellement.
La jurisprudence sur la responsabilité des promoteurs
Avant cet arrêt marquant de 2026, les acquéreurs se retrouvaient souvent démunis face aux tactiques dilatoires de certains bâtisseurs. Les litiges récurrents liés aux surfaces habitables trompeuses ou aux graves défauts d’isolation se heurtaient invariablement au bouclier étanche de la personnalité morale. Les tribunaux cantonaux avaient d’ailleurs déjà dû faire face à ces pratiques discutables dans des affaires de promotions régionales. Trop souvent, les acheteurs perdaient leurs acomptes de plusieurs dizaines de milliers de francs suite à la faillite soigneusement orchestrée d’une petite Sàrl de vente, pendant que l’entrepreneur continuait ses affaires via une autre entité saine et active.
La responsabilité du promoteur immobilier suisse est désormais examinée de manière beaucoup plus globale par l’autorité judiciaire compétente. Les juges fédéraux n’hésitent plus à traquer le bénéficiaire économique réel derrière le réseau complexe de sociétés sœurs. Cette approche pragmatique s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle moderne qui sanctionne sévèrement l’utilisation d’une mention exonératoire sur une plaquette de vente, dès lors qu’elle constitue le seul document chiffrant une caractéristique de l’ouvrage. Le consommateur a le droit inaliénable de s’y fier de bonne foi selon les principes de base du droit civil suisse.
Questions fréquentes sur les litiges immobiliers
Qu’est-ce que le principe de transparence (Durchgriff) ?
Ce mécanisme exceptionnel autorise le juge à ignorer la barrière juridique séparant différentes sociétés (SA ou Sàrl). Il s’applique lorsque plusieurs entités forment en réalité une unité économique contrôlée par la même personne, et que cette division est invoquée de manière trompeuse (art. 2 al. 2 CC) pour se soustraire à des obligations légales de remboursement ou de garantie.
Combien de temps ai-je pour signaler un défaut immobilier ?
L’article 367 du Code des obligations exige que vous inspectiez l’ouvrage et signaliez tout défaut immédiatement après la réception des clés. Si le défaut est caché et apparaît plus tardivement, vous devez aviser le vendeur dès sa découverte. L’action en justice se prescrit de manière absolue par cinq ans (art. 210 CO) pour les biens intégrés à un bâtiment en Suisse.
La mention non-contractuelle me prive-t-elle de mes droits ?
Non, pas de façon systématique ni automatique. Le Tribunal fédéral a estimé que si une plaquette promotionnelle constitue le seul document chiffrant la surface habitable, l’acheteur peut s’y fier de bonne foi. La surface devient alors une qualité promise engageant la responsabilité du promoteur immobilier suisse pour la perte de valeur du bien.
Puis-je agir contre le gérant directement ?
Le Durchgriff permet avant tout de relier les sociétés sœurs entre elles et d’engager leur responsabilité conjointe. Pour attaquer directement le patrimoine personnel de l’administrateur ou du gérant de la Sàrl, il faut démontrer une faute personnelle grave causant un dommage direct (acte illicite au sens de l’art. 41 CO), ce qui représente un défi judiciaire supplémentaire complexe.
Que se passe-t-il si la société vendeuse fait faillite ?
Si vous prouvez l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC) et la confusion économique totale avec d’autres sociétés du même groupe, vous pouvez rediriger vos réclamations vers ces entités saines et solvables. Le Tribunal fédéral autorise la condamnation solidaire, empêchant ainsi le constructeur de se cacher derrière une liquidation d’entreprise orchestrée.
Vous êtes concerné par un litige immobilier ?
Si vous soupçonnez votre entrepreneur ou votre vendeur d’utiliser un écran de sociétés sœurs pour se soustraire à ses obligations légales de garantie, ne baissez pas les bras face à la complexité de la situation. Les récents arrêts de la plus haute cour démontrent qu’il existe aujourd’hui des solutions judiciaires concrètes pour percer ces montages financiers opaques. La responsabilité du promoteur immobilier suisse peut être engagée solidairement devant les tribunaux si les conditions légales sont clairement réunies. Rassemblez l’ensemble de vos documents contractuels, vos échanges de correspondances, vos brochures publicitaires et agissez rapidement pour préserver vos droits légitimes avant l’échéance des délais de prescription.