Demeure du locataire (loyer impayé) en suisse
La demeure du locataire survient en cas de non-paiement du loyer, permettant au bailleur d'engager une procédure de résiliation extraordinaire sous de strictes conditions.
Définition et explication
En droit suisse du bail, la demeure du locataire est régie par l’article 257d du Code des obligations (CO). Cette situation juridique se produit lorsque le locataire ne s’acquitte pas de son loyer ou de ses frais accessoires à l’échéance convenue.
Face à un loyer impayé, le bailleur ne peut pas expulser le locataire immédiatement. La loi impose une procédure formelle stricte pour protéger les parties. Le bailleur doit d’abord envoyer un avis comminatoire par écrit. Ce document doit fixer un délai de paiement de rattrapage – au minimum 30 jours pour les baux d’habitation et de locaux commerciaux – et indiquer expressément qu’à défaut de règlement intégral dans ce délai, le contrat de bail sera résilié.
Attention aux règles de famille : si le locataire est marié ou lié par un partenariat enregistré et qu’il s’agit du logement de la famille, le bailleur a l’obligation absolue d’envoyer la mise en demeure aux deux conjoints sous plis séparés (Art. 266n CO). Un manquement à cette règle entraîne la nullité de toute la procédure. Si la dette n’est pas soldée à l’expiration exacte du délai de grâce, le bailleur est en droit de résilier le contrat moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois.
Quand la procédure de demeure s'applique-t-elle ?
- Loyer échu : La créance doit être exigible. Un retard d’un seul jour suffit légalement pour lancer la procédure de mise en demeure.
- Frais accessoires : Le non-paiement des charges (acomptes mensuels ou décomptes finaux) justifie tout autant l’application de l’article 257d CO.
- Absence de consignation : Le locataire n’a pas valablement consigné son loyer auprès de l’autorité compétente en raison d’un défaut.
- Respect des formes : L’avis comminatoire doit être notifié par écrit de manière claire, de préférence par courrier recommandé pour assurer la preuve de réception.
Exemple concret d'un retard de loyer à Genève
Monsieur Dubois loue un appartement à Genève. Le contrat stipule que le loyer de 1500 francs doit être payé par mois d’avance, au plus tard le 1er du mois en cours. Le 5 avril, la régie immobilière constate que le loyer du mois d’avril n’a toujours pas été versé.
Le 8 avril, la régie envoie une lettre recommandée à Monsieur Dubois. Le courrier précise le montant exact en souffrance (1500 francs) et lui accorde un délai strict de 30 jours pour s’en acquitter. La lettre mentionne explicitement que sans paiement total de sa part à l’issue de ce délai, le bail sera résilié de manière anticipée.
À retenir
Monsieur Dubois ignore l’avertissement et ne paie pas la somme exigée dans les 30 jours impartis. Dès le lendemain de l’échéance du délai, la régie est en droit de notifier la résiliation du bail. Elle utilise obligatoirement la formule officielle agréée par le canton de Genève et respecte un délai de congé de 30 jours pour la fin d’un mois.
Si la résiliation prend effet au 30 juin et que Monsieur Dubois refuse de quitter les lieux, le bailleur devra saisir le Tribunal des baux et loyers pour ordonner l’évacuation forcée. Monsieur Dubois ne pourra obtenir aucune prolongation de son bail, la loi excluant expressément ce droit en cas de demeure (Art. 272a CO).
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Questions fréquentes
Sources
- Code des obligations (CO) art. 257d, 266n, 272a.
