Transaction couplée (bail à loyer)
Une transaction couplée est un accord illicite par lequel le bailleur oblige le candidat locataire à souscrire à un autre contrat, comme l'achat de meubles à un prix abusif, pour obtenir le droit de louer l'appartement.
Définition et explication
Dans le contexte tendu du marché immobilier suisse, certains bailleurs ou locataires sortants tentent de conditionner la remise d’un logement à des exigences abusives. Pour protéger les candidats locataires, le législateur a introduit l’article 254 du Code des obligations (CO) qui frappe de nullité les transactions couplées illicites.
Une transaction couplée se définit comme tout accord par lequel la conclusion ou la continuation d’un bail à loyer (pour un logement ou un local commercial) est subordonnée à l’obligation, pour le locataire, d’accepter un autre contrat qui n’a pas de lien direct avec l’usage de la chose louée. La loi vise ici à empêcher l’extorsion d’avantages injustifiés sous la pression de la pénurie de logements.
Si vous êtes confronté à une telle situation, sachez que la sanction légale est une nullité partielle. La nullité ne frappe que la transaction couplée (l’achat forcé ou la souscription imposée). Le contrat de bail à loyer, quant à lui, demeure parfaitement valable et contraignant pour la régie ou le propriétaire. Vous êtes ainsi protégé et conservez le droit d’occuper le logement sans devoir exécuter l’obligation financière qui vous a été imposée illégalement.
Quand l'article 254 CO s'applique-t-il ?
- Achat de mobilier : Lorsqu’on vous oblige à acheter les meubles, les rideaux ou les tapis du précédent locataire à un prix largement supérieur à leur valeur réelle pour que votre dossier soit accepté par la régie.
- Travaux de rénovation : Si le bailleur exige que vous preniez à votre charge des travaux de réfection ou de peinture qui incombent normalement au propriétaire selon la loi.
- Services imposés : Quand la signature du bail est conditionnée à la souscription d’un contrat d’assurance spécifique auprès d’une compagnie imposée, ou à un contrat d’entretien particulièrement onéreux et inutile.
- Versement d’un pas-de-porte : L’exigence du paiement d’une somme d’argent à fonds perdu sans aucune contrepartie légitime pour le locataire, une pratique malheureusement courante dans l’immobilier commercial.
L'achat forcé du vieux canapé du précédent locataire
Vous visitez un appartement très convoité à Genève. Le locataire sortant vous informe que votre dossier ne sera transmis et soutenu auprès de la régie que si vous signez un accord stipulant le rachat de son ancien mobilier (un canapé et une table) pour un montant total de 12’000 CHF. En réalité, ces meubles d’occasion n’en valent pas plus de 1’500 CHF. Sous la pression de trouver un logement, vous signez cet accord et le contrat de bail.
À retenir
Selon l’article 254 CO, cette condition constitue une transaction couplée nulle, car le prix demandé est disproportionné et l’achat n’a aucun lien direct avec l’usage normal de l’appartement. Vous êtes en droit de prendre possession de votre logement puisque le contrat de bail reste parfaitement valable. Une fois les clés obtenues, vous pouvez refuser de payer les 12’000 CHF au locataire sortant. Si vous avez déjà versé cette somme, vous avez le droit de saisir l’Autorité de conciliation en matière de baux à loyer pour en exiger le remboursement immédiat au titre de l’enrichissement illégitime.
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Questions fréquentes
Sources
- CO art. 20, CO art. 63, CO art. 67, CO art. 254, CO art. 264
