La Lex Koller face à la crise du logement : un tournant restrictif majeur
Le marché immobilier suisse s’apprête à vivre une transformation radicale avec la révision de la Lex Koller, annoncée par le Conseil fédéral le 15 avril 2026. Si vous êtes un acheteur étranger ou un acteur de la construction en Suisse romande, vous devez impérativement comprendre l’impact de ces nouvelles restrictions sur vos futurs projets. Face à une pénurie de logements persistante et à la hausse constante des prix dans des cantons comme Genève, Vaud et Fribourg, le gouvernement a décidé d’agir fermement pour limiter l’afflux de capitaux internationaux sur le marché de la pierre. Ce durcissement vise à garantir que l’immobilier suisse réponde avant tout aux besoins locaux de la population résidente. Dès la première étape de cette mise en consultation, les règles du jeu changent pour les ressortissants hors Europe et les grands investisseurs institutionnels qui cherchent à placer leurs fonds en Suisse.
Lex Koller : ce que dit le projet de loi du Conseil fédéral
Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a mis en consultation une révision stricte visant à assujettir à autorisation l’achat de résidences principales pour les pays tiers et à interdire les placements purement commerciaux.
Le texte mis en consultation cible directement la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE). La réforme s’articule autour de trois piliers principaux qui vont considérablement restreindre la liberté d’achat. Premièrement, tout ressortissant d’un État tiers (qui ne fait pas partie de l’UE ou de l’AELE) devra obtenir une autorisation formelle pour acheter sa résidence principale en Suisse, même s’il possède un permis de séjour valide. Deuxièmement, le projet interdit purement et simplement l’achat d’immeubles commerciaux à de pures fins de placement. Vous ne pourrez plus acheter des bureaux ou des entrepôts uniquement pour en percevoir les loyers si vous n’y exercez pas votre propre activité économique. Troisièmement, le Conseil fédéral s’attaque aux marchés financiers en bloquant l’accès aux parts de fonds immobiliers cotés en bourse pour les investisseurs étrangers. Cette mesure vise à empêcher le contournement de la loi via des structures d’investissement indirectes. Les autorités estiment que ces restrictions permettront de relâcher la pression sur les prix de l’immobilier, tout en protégeant les infrastructures économiques suisses d’une mainmise internationale trop prononcée. Les acteurs du marché disposent de quelques mois pour réagir avant que le Parlement ne se prononce définitivement sur ces dispositions.
Contexte juridique : les origines de la Lex Koller
Base légale : La Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, RS 211.412.41), spécifiquement les articles 2 et 7 qui définissent les exceptions historiques aujourd’hui remises en cause.
Pour bien saisir l’ampleur de cette réforme, vous devez examiner l’évolution historique de cette législation. Depuis sa création pour lutter contre la surchauffe immobilière, la LFAIE (communément appelée Lex Koller du nom de l’ancien conseiller fédéral Arnold Koller) s’est toujours appuyée sur un équilibre délicat entre protectionnisme et attractivité économique. L’article 2 de la loi actuelle précise les opérations soumises à autorisation. Jusqu’à présent, le droit suisse considérait que l’acquisition d’immeubles commerciaux (locaux industriels, bureaux, centres commerciaux) échappait à ces restrictions. L’objectif était clair : la Suisse souhaitait attirer des entreprises étrangères pour stimuler l’emploi et l’économie locale. Par ailleurs, l’article 7 de la LFAIE accordait des exceptions généreuses, permettant aux détenteurs de permis B d’acquérir leur résidence principale sans passer par une procédure lourde. Cependant, la situation a basculé. Le taux de vacance des logements a chuté à des niveaux critiques en Suisse romande. Face aux loyers qui explosent et à la difficulté croissante des résidents à devenir propriétaires, la tolérance juridique s’efface. La jurisprudence a longtemps navigué entre l’esprit libéral de la loi et la répression des abus, mais le nouveau texte exige une application beaucoup plus stricte et rigide des critères d’autorisation, transformant la Lex Koller en un véritable bouclier immobilier.
Ce que la révision de la Lex Koller change pour vous
Les nouvelles règles vont impacter de nombreux profils différents en Suisse romande. Voici plusieurs situations concrètes pour illustrer les changements majeurs attendus :
L’expatrié américain à Genève
Avec un permis B, vous souhaitez acheter un appartement de 1’500’000 CHF pour y vivre. Le nouveau texte vous obligera à déposer une demande d’autorisation complexe, allongeant la transaction de plusieurs mois.
Le fonds de placement asiatique
Vous visez l’achat d’un immeuble de bureaux à Lausanne pour obtenir un rendement locatif. Cette opération sera totalement interdite, le bien ne servant pas à votre propre exploitation économique.
L’investisseur boursier étranger
Vous vouliez acheter des parts d’un fonds immobilier coté à la bourse suisse (SIX) pour diversifier votre portefeuille. L’accès à ces titres vous sera désormais légalement bloqué.
Le frontalier européen en Valais
Vous avez un permis G et rêvez d’un chalet secondaire. La loi reste tout aussi restrictive pour vous, soumettant toujours ce type d’achat à un quota cantonal extrêmement limité.
Les courtiers et notaires romands
En tant que professionnel, vous devrez redoubler de vigilance sur l’origine des fonds et la nationalité des acquéreurs. Les formulaires de déclaration au registre foncier deviendront beaucoup plus intrusifs et le risque pénal augmentera. Si vous cherchez des partenaires de confiance pour sécuriser vos mandats, visitez notre page partenaire.
Vos droits et les démarches administratives cantonales
Si vous vous trouvez actuellement au milieu d’une transaction immobilière, vous devez agir avec une immense prudence. La loi prévoit que toute vente immobilière conclue par une personne soumise à la Lex Koller doit obligatoirement inclure une condition suspensive dans l’acte notarié. Cela signifie que la vente n’est pas définitive tant que l’autorité cantonale compétente n’a pas rendu une décision positive. Dans le canton de Vaud, par exemple, la Commission foncière cantonale étudiera minutieusement votre dossier. À Genève, le Département du territoire se chargera de vérifier que votre motif d’acquisition correspond strictement aux exceptions légales prévues par la LFAIE. Le processus prend généralement plusieurs mois et implique des émoluments administratifs pouvant varier entre 1’000 et 3’000 CHF selon la complexité du montage juridique. Vous devrez fournir des preuves irréfutables de votre domicile, de l’origine de vos fonds et de la nature de votre permis de séjour.
Délai légal de recours : En cas de refus de votre autorisation d’acquérir, vous disposez d’un délai strict de 30 jours pour déposer un recours formel devant le Tribunal cantonal, conformément à l’article 50 de la Loi sur la procédure administrative (PA).
Sachez que les décisions de refus sont souvent motivées par des doutes sur l’intention réelle de l’acheteur ou sur un lien de dépendance financière caché avec l’étranger. Si vous recevez une décision négative, la réactivité est de mise. La préparation d’un recours demande une analyse juridique pointue de la jurisprudence fédérale et des preuves concrètes pour renverser la présomption de l’autorité. Une erreur dans le délai de recours rendra la décision définitive, annulant de fait votre projet immobilier. Pour éviter de perdre un bien coup de cœur ou pour contester une décision défavorable de l’administration, n’hésitez pas à demander un accompagnement professionnel en passant par la création gratuite de votre dossier.
L’avis de la rédaction JuriUp
Le projet de loi mis en consultation par le Conseil fédéral répond avec fermeté à une véritable crise sociale du logement qui frappe toute la Suisse romande. Toutefois, cette limitation drastique des investissements, notamment l’interdiction totale d’acheter de l’immobilier commercial à des fins de placement, risque de freiner brutalement le développement économique régional en éloignant les capitaux nécessaires aux grands projets d’infrastructure. Nous observons ici un choix politique fort : sacrifier une part de l’attractivité financière au profit de la protection du marché local.
La révision de la Lex Koller protège le parc immobilier résidentiel mais impose un fardeau administratif sans précédent aux acheteurs étrangers légitimes et aux professionnels romands du secteur.
Jurisprudence : les dangers du prête-nom
La tentative de contournement de la loi représente l’erreur la plus grave et la plus fréquente dans les transactions immobilières internationales. De nombreux acheteurs pensent pouvoir utiliser un citoyen suisse ou une société écran locale comme « prête-nom » pour acquérir un bien en leur nom, tout en finançant secrètement l’opération. Le Tribunal fédéral suisse s’est montré intraitable sur cette question à de multiples reprises (comme l’illustrent les principes de l’ATF 144 II 246). L’autorité se concentre toujours sur la réalité économique de la transaction plutôt que sur le montage juridique apparent. Si l’argent provient d’un investisseur étranger non autorisé, la transaction est considérée comme nulle.
Les conséquences d’une telle fraude sont dévastatrices. L’article 33 de la LFAIE prévoit des sanctions pénales très lourdes. L’acheteur caché, tout comme le citoyen suisse complice et le notaire s’il est au courant, risquent des peines privatives de liberté pouvant aller jusqu’à trois ans de prison et des amendes astronomiques. Pire encore, sur le plan civil, le registre foncier refusera l’inscription et l’État pourra ordonner la revente forcée de l’immeuble aux enchères publiques. Vous perdrez ainsi l’intégralité de votre investissement. Toute déclaration signée chez le notaire concernant l’origine des fonds doit donc refléter la stricte vérité économique.
Questions fréquentes sur la Lex Koller
Un citoyen français avec un permis B est-il concerné par ces nouvelles restrictions ?
Non. Les ressortissants des pays de l’Union européenne (UE) ou de l’Association européenne de libre-échange (AELE) bénéficient de l’Accord sur la libre circulation des personnes. Si vous résidez légalement en Suisse avec un permis B ou un permis C, vous conservez les mêmes droits d’acquisition immobilière qu’un citoyen suisse. Le projet du 15 avril 2026 vise spécifiquement les ressortissants des États tiers (hors UE/AELE).
Puis-je conserver un appartement en Suisse si j’en hérite en tant qu’étranger ?
Oui, absolument. L’article 7 de la LFAIE maintient les exceptions liées au droit de la famille. L’acquisition d’un bien immobilier par succession légale échappe à l’obligation d’autorisation, peu importe votre nationalité ou votre lieu de résidence. Vous pourrez demander l’inscription du transfert de propriété au registre foncier, bien que vous deviez vous acquitter des impôts sur les successions selon la législation de votre canton.
Que se passe-t-il si je quitte définitivement la Suisse ?
Si vous avez acquis une résidence principale en bénéficiant d’une autorisation spécifique liée à votre domicile suisse, la perte de ce domicile modifie votre statut. Dans la majorité des cas, la loi vous oblige à revendre le bien dans un délai raisonnable (souvent fixé à deux ans) si vous ne l’occupez plus. Les autorités cantonales surveillent ces changements d’adresse via le contrôle de l’habitant.
Comment le registre foncier contrôle-t-il l’origine des fonds ?
Lors de l’acte de vente, le notaire a l’obligation légale de vous faire signer une déclaration officielle concernant la Lex Koller. Ce document, qui accompagne la réquisition d’inscription, exige une transparence totale sur l’origine de l’argent et la structure de financement. Le conservateur du registre foncier, avec l’aide des autorités fiscales, peut exiger des justificatifs bancaires supplémentaires en cas de soupçon.
Une société immobilière suisse détenue par des étrangers peut-il acheter librement ?
Non. La Lex Koller applique le principe de la transparence. Si une société anonyme (SA) ou une SARL est enregistrée en Suisse mais que son capital ou son droit de vote est majoritairement contrôlé par des personnes à l’étranger, la société est elle-même considérée comme étrangère. Elle sera donc soumise aux mêmes interdictions et devra obtenir une autorisation pour chaque acquisition.
Lex Koller : vous avez besoin d’accompagnement ?
Le cadre législatif suisse ne laisse aucune place à l’improvisation lorsqu’il s’agit d’investissements immobiliers internationaux. Si vous anticipez un achat, si votre dossier est bloqué par les autorités ou si vous cherchez à structurer légalement votre acquisition avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, l’expertise d’un avocat spécialiste en droit immobilier est indispensable. Ne prenez aucun risque avec vos projets financiers et posez vos questions via notre formulaire de contact.