Baisse de loyer : calculez votre droit au taux de référence de 1,25 %

Comment calculer une baisse de loyer liée au taux hypothécaire

Le loyer d’un logement est lié au taux hypothécaire de référence, que le DEFR publie chaque trimestre par l’intermédiaire de l’Office fédéral du logement (art. 12a OBLF). Lorsque ce taux baisse, le loyer « doit être réduit en proportion », à moins que les économies du bailleur soient contrebalancées par une hausse des coûts (art. 13 al. 1 OBLF).

Le point de départ : le taux de votre dernière fixation. Ce qui compte, c’est le taux sur lequel repose votre loyer actuel : celui indiqué dans le bail, sur la formule de loyer initial ou dans le dernier avis de modification de loyer. Depuis le 1er octobre 2025, la formule officielle de loyer initial doit d’ailleurs mentionner le taux de référence et l’indice des prix déterminants pour l’ancien loyer (art. 19 al. 3 OBLF). Si aucun document n’indique de taux, on se réfère en principe au taux en vigueur lors de la dernière fixation du loyer.

La règle des paliers. Selon l’art. 13 al. 1 OBLF, une hausse du taux de 0,25 point justifie au plus 3 % de hausse de loyer lorsque les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 %. À la baisse, on neutralise cette hausse : 1 - 1/1,03, soit 2,91 % par palier, le chiffre communiqué par l’OFL. Pour plusieurs paliers, le calcul est 1 - 1/(1 + 3 % × nombre de paliers) : 5,66 % pour 0,5 point, 8,26 % pour 0,75 point, 10,71 % pour 1 point. Additionner 2,91 % par palier surestime légèrement la baisse.

Les compensations que le bailleur peut opposer. La baisse calculée est un maximum théorique. Le bailleur peut la compenser avec le renchérissement intervenu depuis la dernière fixation, répercutable à hauteur de 40 % de la hausse de l’indice suisse des prix à la consommation (art. 269a let. e CO et art. 16 OBLF), et avec les hausses effectives des frais d’entretien et d’exploitation (art. 269a let. b CO). Il doit les justifier. Notre calculateur n’intègre pas ces compensations.

Les baisses non réclamées ne sont pas perdues. Ce qui compte est l’écart entre le taux de la dernière fixation et le taux actuel, et il faut vérifier si les variations antérieures ont bien été répercutées (art. 13 al. 4 OBLF). Un locataire dont le loyer repose encore sur 1,75 % peut donc demander aujourd’hui la baisse correspondant à deux paliers, même s’il n’a rien réclamé en 2025.

Autres situations. Si votre loyer vous paraissait trop élevé dès l’entrée dans les lieux, c’est une autre procédure, soumise à un délai de 30 jours : consultez notre outil loyer initial abusif. Pour faire le point sur l’ensemble de votre bail, utilisez le diagnostic bail.

Délais, forme et pièges de la demande de baisse

Pour le prochain terme de résiliation. La diminution ne peut être demandée que pour le prochain terme de résiliation (art. 270a al. 1 CO). En pratique, la demande doit parvenir au bailleur avant le début du délai de congé prévu par le bail : pour un bail résiliable moyennant trois mois de préavis pour le 31 mars, au plus tard le 31 décembre. Une demande tardive vaut pour le terme suivant. Vérifiez vos délais et termes avec notre calculateur de délai de résiliation de bail.

Par écrit, sans formule officielle. Le locataire adresse sa demande par écrit au bailleur (art. 270a al. 2 CO) ; aucune formule officielle n’est exigée de sa part. Un envoi recommandé permet de prouver la date de réception. Indiquez le taux sur lequel repose votre loyer, le taux actuel de 1,25 %, la baisse demandée et la date à partir de laquelle elle doit s’appliquer.

Pas d’effet rétroactif. Une baisse du taux ne s’applique pas automatiquement : tant que vous n’avez rien demandé, le loyer convenu reste dû et les mois passés ne peuvent pas être réclamés. La situation est différente si le bailleur a augmenté le loyer sans formule officielle ou sans indiquer de motifs : une telle hausse est nulle (art. 269d al. 2 CO) et ce qui a été payé en trop peut être réclamé selon les règles de l’enrichissement illégitime, qui se prescrivent par trois ans dès la connaissance du droit et au plus tard par dix ans (art. 62 et 67 CO).

Si vous contestez en même temps une hausse. Le locataire qui conteste une augmentation de loyer et demande simultanément une diminution n’a pas à passer par la demande préalable au bailleur (art. 270a al. 3 CO) : il saisit l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’avis de majoration (art. 270b CO).

Protection contre le congé-représailles. Un congé donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail est annulable (art. 271a al. 1 let. a CO), tout comme un congé donné pendant une procédure de conciliation ou judiciaire liée au bail (let. d). Il doit être contesté devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent sa réception (art. 273 al. 1 CO).

Obtenir la baisse de loyer : les étapes

La démarche est gratuite jusqu’au terme de la conciliation. Son calendrier est fixé par l’art. 270a CO.

1. Rassembler les documents. Bail, formule de loyer initial, derniers avis de modification de loyer : ils indiquent le taux de référence et l’indice des prix retenus. Vérifiez le taux actuel sur le site de l’Office fédéral du logement (bwo.admin.ch) et estimez la baisse avec le calculateur ci-dessus.

2. Écrire au bailleur. Envoyez une demande écrite et motivée, de préférence en recommandé, assez tôt pour respecter le délai de congé avant le prochain terme. Le bailleur a 30 jours pour se déterminer (art. 270a al. 2 CO). S’il invoque des compensations (renchérissement, hausse des coûts), demandez-lui un décompte chiffré et les justificatifs.

3. Saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours. Si le bailleur refuse, n’accepte qu’en partie ou ne répond pas dans son délai, vous disposez de 30 jours pour saisir l’autorité paritaire de conciliation du lieu de l’immeuble (art. 270a al. 2 CO, art. 33 et 200 CPC) : dans le canton de Vaud, la commission préfectorale de conciliation du district ; à Genève, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers ; à Fribourg, la commission de conciliation en matière de bail. La procédure de conciliation est gratuite (art. 113 al. 2 let. c CPC) et l’audience a lieu dans les deux mois qui suivent la requête (art. 203 al. 1 CPC).

4. Après la conciliation. À défaut d’accord, l’autorité peut soumettre aux parties une proposition de décision (art. 210 al. 1 let. b CPC), qui produit les effets d’une décision entrée en force si aucune partie ne s’y oppose dans les 20 jours (art. 211 al. 1 CPC). Sinon, elle délivre une autorisation de procéder et l’action doit être portée devant le tribunal dans les 30 jours (art. 209 al. 4 CPC). Pendant toute la procédure, le bail reste en vigueur sans changement (art. 270e CO). Pour être accompagné, créez votre dossier : l’équipe JuriUp vous oriente gratuitement sous 48 h ouvrées.

Questions fréquentes