Diagnostic bail : vos droits de locataire en 6 questions
Défaut du logement, loyer, congé, sous-location ou charges : identifiez le levier qui s’applique à votre situation et les délais à ne pas manquer selon le Code des obligations.
- 6 questions
- Art. 253 ss CO
- Délais de 30 jours
Chaque situation est différente. Le résultat est une estimation fondée sur les règles générales : il dépend des circonstances de votre dossier et ne remplace pas l’avis personnalisé d’un avocat ou d’un juriste.
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Les droits du locataire en cinq situations
Le droit du bail (art. 253 ss CO) protège le locataire d’habitation par de nombreuses règles impératives. Encore faut-il savoir quel levier s’applique à votre cas et dans quel délai : c’est ce que le diagnostic vous aide à trier.
Défaut du logement. Lorsqu’apparaît un défaut qui ne vous est pas imputable et que vous n’êtes pas tenu de réparer à vos frais, vous pouvez exiger la remise en état, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et, pour un immeuble, consigner le loyer (art. 259a CO). La réduction est due dès que le bailleur a connaissance du défaut et jusqu’à son élimination (art. 259d CO). Il n’existe pas de barème légal : le pourcentage dépend de l’atteinte concrète à l’usage. Estimez-le avec notre outil réduction de loyer pour défaut.
Loyer trop élevé. Le loyer initial peut être contesté devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose si vous avez été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation du marché local, ou si le loyer a été sensiblement augmenté par rapport au précédent (art. 270 al. 1 CO). En cours de bail, vous pouvez demander une baisse pour le prochain terme de résiliation si les bases de calcul ont notablement changé, notamment en cas de baisse du taux hypothécaire de référence publié par l’Office fédéral du logement (art. 270a CO). Voir nos outils loyer initial abusif et baisse de loyer.
Congé contesté. Le congé doit être donné par écrit et, par le bailleur, au moyen de la formule officielle (art. 266l CO) ; pour le logement de la famille, il doit être communiqué séparément au conjoint ou au partenaire enregistré (art. 266n CO). Sinon il est nul (art. 266o CO). Un congé valable en la forme reste annulable s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), et le locataire peut demander une prolongation lorsque la fin du bail aurait pour lui des conséquences pénibles (art. 272 CO), jusqu’à quatre ans pour une habitation (art. 272b CO). Vérifiez aussi l’échéance avec notre calculateur de délai de résiliation de bail.
Sous-location. Elle exige le consentement du bailleur, qui ne peut le refuser que si vous refusez de lui communiquer les conditions, si ces conditions sont abusives par rapport au bail principal ou si la sous-location lui cause des inconvénients majeurs (art. 262 CO).
Charges. Les frais accessoires ne sont dus que s’ils ont été convenus spécialement (art. 257a CO) et correspondent aux dépenses effectives du bailleur pour des prestations liées à l’usage de la chose ; le bailleur doit vous permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b CO). Contrôlez votre décompte avec notre outil décompte de charges.
Les délais clés du locataire
| Situation | Délai | Base légale |
|---|---|---|
| Contester le congé | 30 jours dès la réception du congé | Art. 273 al. 1 CO |
| Demander une prolongation (bail de durée indéterminée) | 30 jours dès la réception du congé | Art. 273 al. 2 let. a CO |
| Demander une prolongation (bail de durée déterminée) | Au plus tard 60 jours avant l’expiration | Art. 273 al. 2 let. b CO |
| Contester le loyer initial | 30 jours dès la réception de la chose | Art. 270 al. 1 CO |
| Contester une hausse de loyer | 30 jours dès l’avis de majoration | Art. 270b CO |
| Demande de baisse refusée ou sans réponse | Le bailleur a 30 jours pour répondre, puis 30 jours pour saisir la conciliation | Art. 270a al. 2 CO |
| Faire valoir ses prétentions après consignation | 30 jours dès l’échéance du premier loyer consigné | Art. 259h CO |
| Saisir le tribunal après échec de la conciliation | 30 jours dès l’autorisation de procéder | Art. 209 al. 4 CPC |
Conciliation et tribunal : comment se déroule la procédure
La conciliation d’abord. La procédure au fond est précédée d’une tentative de conciliation (art. 197 CPC). En matière de bail, l’autorité se compose d’un président et de représentants siégeant paritairement, côté bailleurs et côté locataires (art. 200 CPC). Elle est saisie par une requête écrite ou dictée au procès-verbal, qui désigne la partie adverse, les conclusions et l’objet du litige (art. 202 CPC). L’autorité compétente est celle du lieu où se trouve l’immeuble (art. 33 CPC) et l’audience a lieu dans les deux mois qui suivent la réception de la requête (art. 203 CPC).
Les issues possibles. Les parties peuvent trouver un accord. Pour la consignation, les loyers abusifs, la protection contre les congés et la prolongation du bail, l’autorité peut soumettre une proposition de décision (art. 210 CPC), qui déploie les effets d’une décision entrée en force si aucune partie ne s’y oppose dans les 20 jours (art. 211 CPC). Jusqu’à CHF 2’000, elle peut statuer au fond à la demande du demandeur (art. 212 CPC). À défaut, elle délivre une autorisation de procéder, valable 30 jours en matière de bail (art. 209 al. 4 CPC).
Les coûts. Aucun frais judiciaire n’est perçu et aucun dépens n’est alloué en conciliation (art. 113 CPC). Devant le tribunal, le CPC ne prévoit pas de gratuité générale pour les litiges de bail, mais les cantons peuvent prévoir des dispenses plus larges (art. 116 CPC) : renseignez-vous auprès de la juridiction compétente. Estimez l’enjeu avec notre outil frais de justice.
Une procédure accessible. La procédure simplifiée s’applique quelle que soit la valeur litigieuse pour la consignation, les loyers abusifs, la protection contre les congés et la prolongation (art. 243 al. 2 let. c CPC), et le tribunal établit alors les faits d’office (art. 247 CPC). La représentation par un avocat n’est pas obligatoire ; les associations de locataires conseillent aussi leurs membres.
La partie qui veut contester le congé doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
Après le diagnostic : les bons réflexes
Dans presque tous les litiges de bail, l’écrit et le respect du délai font la différence.
Tout par écrit. Signalez le défaut par lettre recommandée, datez vos photos, conservez les échanges avec la régie. Pour consigner le loyer, vous devez d’abord fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable pour réparer et l’aviser par écrit de votre intention de consigner (art. 259g CO) ; les loyers sont versés auprès de l’office désigné par le canton et sont alors réputés payés.
Ne cessez pas de payer. Retenir le loyer sans passer par la consignation vous met en demeure : le bailleur peut vous fixer par écrit un délai de paiement d’au moins 30 jours, puis résilier le bail moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257d CO).
Préparez la fin du bail. Si vous partez, vérifiez l’échéance et les conditions d’une restitution anticipée avec nos outils délai de résiliation de bail et frais de résiliation de bail, puis la libération de votre dépôt avec l’outil garantie de loyer.
Quand se faire aider. Congé pour demeure, expulsion, défaut grave, montants importants ou bail commercial : un accompagnement évite les erreurs de délai et de forme. Un juriste JuriUp spécialisé en droit du bail analyse votre dossier sous 48 h ouvrées.
Questions fréquentes
Vous devez saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1 CO). Le même délai vaut pour demander une prolongation d’un bail de durée indéterminée (art. 273 al. 2 let. a CO). Si l’autorité rejette votre demande d’annulation, elle examine d’office si le bail peut être prolongé (art. 273 al. 5 CO).
Non. Le bailleur doit donner le congé d’un logement au moyen d’une formule agréée par le canton, qui indique comment contester le congé ou demander une prolongation (art. 266l al. 2 CO). Pour le logement de la famille, le congé doit aussi être communiqué séparément au conjoint ou au partenaire enregistré (art. 266n CO). À défaut, le congé est nul (art. 266o CO).
Saisissez l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose (art. 270 al. 1 CO). Vous devez avoir été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation du marché local, ou le loyer doit avoir été sensiblement augmenté par rapport au précédent. Dans les cantons qui l’ont rendue obligatoire, le bailleur doit notifier le loyer initial avec la formule officielle (art. 270 al. 2 CO).
Adressez une demande écrite au bailleur pour le prochain terme de résiliation, par exemple après une baisse du taux hypothécaire de référence (art. 270a CO). Le bailleur a 30 jours pour se déterminer ; s’il refuse, n’accepte que partiellement ou ne répond pas, vous pouvez saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours. Notre outil baisse de loyer calcule le montant.
Signalez le défaut par écrit et fixez un délai raisonnable. Vous pouvez exiger la remise en état, une réduction proportionnelle du loyer dès que le bailleur a connaissance du défaut et des dommages-intérêts (art. 259a, 259d et 259e CO). Si le défaut entrave considérablement l’usage et n’est pas réparé dans un délai convenable, une résiliation avec effet immédiat est possible (art. 259b CO).
Non, pas de votre propre chef : vous risquez une résiliation pour demeure (art. 257d CO). La voie légale est la consignation : après avoir fixé par écrit un délai de réparation et annoncé par écrit la consignation, vous versez les loyers à l’office désigné par le canton (art. 259g CO). Vous devez ensuite saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’échéance du premier loyer consigné, sinon les loyers sont acquis au bailleur (art. 259h CO).
Seulement pour trois motifs : si vous refusez de lui communiquer les conditions de la sous-location, si ces conditions sont abusives par rapport au bail principal, ou si la sous-location lui cause des inconvénients majeurs (art. 262 al. 2 CO). Vous restez garant envers lui de l’usage de la chose par le sous-locataire (art. 262 al. 3 CO).
Le congé est annulable lorsqu’il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail, pendant une procédure de conciliation ou judiciaire liée au bail, ou dans les trois ans qui suivent la fin d’une telle procédure si le bailleur a largement succombé ou transigé (art. 271a al. 1 let. a, d et e CO). Ces deux dernières protections ne s’appliquent pas notamment en cas de besoin urgent du bailleur, de demeure ou de vente (art. 271a al. 3 CO). Contestez dans les 30 jours.
Non : il n’est pas perçu de frais judiciaires devant l’autorité de conciliation pour les litiges de bail d’habitations et de locaux commerciaux, et il n’est pas alloué de dépens (art. 113 CPC). Devant le tribunal, les frais dépendent du droit cantonal, qui peut prévoir des dispenses plus larges (art. 116 CPC).