Congé-rénovation et loi énergie vaudoise : quels droits pour le locataire en 2026 ?

1. La loi énergie vaudoise et le chauffage fossile : ce que prévoit l'État de Vaud

Selon les pages de l'État de Vaud, dès l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, une chaudière à mazout ou à gaz arrivée en fin de vie ne peut plus être remplacée par une nouvelle chaudière fossile. Elle doit l'être par un système exploitant une énergie renouvelable : pompe à chaleur, réseau thermique, bois ou solaire. Cette règle est locale : elle vaut dans le canton de Vaud seulement.

Des échéances butoirs sont prévues : jusqu'en 2041 pour les installations posées avant 2020, jusqu'en 2046 pour celles posées dès 2020, d'après les pages de l'État de Vaud. Les propriétaires ne sont par ailleurs pas tenus de changer une installation encore fonctionnelle avant son terme ni avant ces échéances maximales. Des dérogations existent en cas d'impossibilité technique disproportionnée, de contraintes patrimoniales majeures ou de difficultés financières avérées du propriétaire. Les conditions précises relèvent du texte de la loi : consultez les pages officielles pour les vérifier.

2. Contester un congé donné pour travaux

Selon l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Selon l'al. 2, il doit être motivé si l'autre partie le demande. Ces règles valent dans toute la Suisse romande, donc dans le canton de Vaud. Si le congé ne vous indique pas de motif, demandez-le par écrit.

Le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié (art. 260 al. 1 CO). Lorsque des travaux sont réalisés avec le locataire sur place, le bailleur doit tenir compte de ses intérêts, et les prétentions du locataire en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées (art. 260 al. 2 CO).

Le Tribunal fédéral s'est penché à plusieurs reprises sur le congé pour rénovation (notamment ATF 140 III 496 et ATF 142 III 91, ainsi que les arrêts 4A_435/2021 et 4A_247/2021, consultables sur bger.ch). En substance, il examine si le projet de travaux était suffisamment précis au moment du congé, s'il était manifestement impossible à autoriser et si le départ du locataire était nécessaire. Un congé peut ainsi être annulé en l'absence de projet tangible, si le projet viole manifestement le droit public ou si les travaux n'exigent pas que le logement soit vide. Chaque cas dépend de ses circonstances : un avocat l'évaluera sur votre dossier.

Dans le canton de Vaud, la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) soumet, selon les informations de l'État, certains travaux lourds à autorisation préalable dans les districts touchés par la pénurie de logements, et contrôle les loyers après travaux. Elle peut donc intervenir dans l'appréciation d'un projet.

3. Demander une prolongation du bail

Même si le congé est valable, vous pouvez demander une prolongation lorsque la fin du contrat aurait pour vous ou votre famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (art. 272 al. 1 CO). L'autorité pèse les intérêts en présence, notamment la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement (art. 272 al. 2 CO).

Un bail d'habitation peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans, une ou deux prolongations pouvant être accordées dans ces limites (art. 272b al. 1 CO). Si les parties conviennent elles-mêmes d'une prolongation, elles ne sont liées à aucune durée maximale (art. 272b al. 2 CO).

En pratique, documentez vos recherches de logement : candidatures, réponses, visites. Ces preuves pèseront dans l'appréciation, surtout pour une seconde prolongation. Si vous cherchez une solution de sortie anticipée, la page sur le locataire de remplacement explique le mécanisme de l'art. 264 CO.

4. Le loyer après rénovation : ce que le bailleur peut répercuter

Les loyers justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur ne sont en règle générale pas abusifs (art. 269a let. b CO). Pour la rénovation, l'art. 14 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) précise que les frais d'importantes réparations sont en règle générale considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values (al. 1).

Les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables et celles destinées à réduire les émissions des installations techniques comptent parmi les prestations supplémentaires (art. 14 al. 2 OBLF). Remplacer un chauffage fossile par une pompe à chaleur peut donc justifier une hausse. Mais seule la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial est une prestation supplémentaire (al. 3), et les aides octroyées doivent être déduites (al. 3bis). Un simple entretien ou une remise en état à l'identique ne peut pas être répercuté.

La hausse n'est non abusive que si elle ne sert qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement (al. 4). Elle ne peut être notifiée qu'une fois les travaux achevés et si le bailleur détient les pièces justificatives ; lors de travaux d'envergure, des hausses échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués (al. 5). Le montant exact dépend du coût réel des travaux et des subventions obtenues.

Côté forme, l'avis de majoration, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, au moyen d'une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). La majoration est nulle si elle n'est pas notifiée sur la formule officielle, si les motifs ne sont pas indiqués ou si elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). Vous pouvez contester une hausse jugée abusive devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (art. 270b al. 1 CO). Pour le détail, voyez notre page sur la hausse de loyer en Suisse.