Bail à durée déterminée en suisse : règles et explications
Le bail à durée déterminée est un contrat de location qui s'achève automatiquement à une date précise, sans qu'un congé ou une lettre de résiliation ne soit nécessaire.
Définition et explication
En droit suisse, l’article 255 du Code des obligations (CO) stipule qu’un bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Le bail à durée déterminée se caractérise par le fait qu’il prend fin de plein droit à l’expiration de la période convenue entre le locataire et le bailleur. Contrairement au bail classique, aucune des parties n’a besoin d’envoyer un avis de résiliation sur formule officielle ou par lettre recommandée.
Cette forme de contrat offre une sécurité de planification absolue pour le propriétaire (qui sait exactement quand il récupère son bien) et pour le locataire (qui s’engage pour une durée ferme). Toutefois, la flexibilité est réduite. Si vous souhaitez quitter le logement avant le terme fixe, vous ne pouvez pas simplement donner un préavis de trois mois. Vous devrez appliquer les règles de la restitution anticipée de la chose louée (Art. 264 CO) en présentant un locataire de remplacement solvable et acceptable.
Une attention particulière doit être portée à la fin du contrat. Si, après l’échéance de la durée convenue, vous continuez à utiliser les locaux et que le bailleur accepte le paiement du loyer sans s’y opposer, la loi (Art. 266 al. 2 CO) prévoit que le contrat se renouvelle tacitement. Il se transforme alors immédiatement en un bail à durée indéterminée, soumis aux délais de résiliation légaux ou usuels locaux.
Quand signe-t-on un bail à durée déterminée ?
- Logement étudiant : Contrat calqué sur la durée exacte de l’année universitaire (ex: 10 mois).
- Besoin propre planifié : Le propriétaire loue son appartement pour deux ans, car il prévoit d’y habiter lui-même à son retour de l’étranger.
- Bail commercial transitoire : Location d’une surface pour une boutique éphémère (pop-up store) ou durant des travaux de rénovation.
- Location meublée temporaire : Hébergement destiné aux travailleurs expatriés en mission de courte durée en Suisse.
Exemple d'un bail fixe qui se transforme
Monsieur Dubois loue un studio à Lausanne avec un bail à durée déterminée du 1er janvier au 31 décembre. Le contrat précise clairement qu’aucune résiliation n’est requise. Arrivé au 31 décembre, Monsieur Dubois ne déménage pas. Le 3 janvier, il paie le loyer de janvier. La régie, par manque d’attention, encaisse le versement et ne lui demande pas de restituer les clés.
À retenir
Selon l’article 266 alinéa 2 du Code des obligations, puisque le locataire a maintenu l’usage de la chose avec le consentement tacite du bailleur, le bail est reconduit. Il devient dès lors un bail à durée indéterminée. Si la régie souhaite finalement faire partir Monsieur Dubois en avril, elle devra lui adresser une résiliation formelle sur la formule officielle de son canton, en respectant le délai de préavis (généralement 3 mois pour la fin d’un bail, selon l’échéance locale). Monsieur Dubois aura également le droit de contester ce congé devant la Commission de conciliation.
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Questions fréquentes
Sources
- Code des obligations (CO) : Art. 255 (Durée du bail), Art. 264 (Restitution anticipée), Art. 266 (Reconduction tacite), Art. 272 (Prolongation).
