Sous-location en suisse : règles et consentement (co)
Contrat par lequel le locataire principal cède l'usage de tout ou partie de son logement à un tiers contre paiement, nécessitant l'accord du bailleur.
Définition et explication
La sous-location est une pratique courante en Suisse, régie par l’article 262 du Code des obligations (CO). Elle survient lorsqu’un locataire décide de louer tout ou partie de son objet (appartement, chambre, surface commerciale) à une tierce personne, appelée le sous-locataire.
Bien que la loi autorise ce procédé, elle n’est pas inconditionnelle. Le locataire principal a l’obligation légale de solliciter le consentement du bailleur avant de conclure un contrat de sous-location. Ce consentement ne peut toutefois être refusé que pour des motifs précis énumérés par la loi.
Il existe une distinction fondamentale entre la sous-location et l’hébergement gratuit (prêt à usage). Dès lors qu’une contrepartie financière (loyer) est versée, les règles du droit du bail s’appliquent. Le locataire principal reste seul responsable vis-à-vis de la régie ou du propriétaire du paiement du loyer et de l’entretien de la chose louée. Il assume le rôle de bailleur vis-à-vis de son sous-locataire.
Conditions de validité et refus légitime
Le bailleur ne peut refuser son consentement à la sous-location que dans trois situations spécifiques définies par la loi :
- Refus de communiquer les conditions : Le locataire refuse d’indiquer au bailleur les modalités de la sous-location (identité du sous-locataire, montant du loyer, durée).
- Conditions abusives : Les conditions de la sous-location sont abusives comparées à celles du bail principal (ex: un loyer nettement supérieur sans justification).
- Inconvénients majeurs : La sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur (ex: surpopulation, nuisances sonores, affectation commerciale d’un logement).
Exemple : Le séjour linguistique et l'appartement meublé
Madame dupont, locataire d’un 3 pièces à Lausanne avec un loyer de 1’500 CHF, part six mois à l’étranger pour un mandat professionnel. Elle souhaite sous-louer son appartement entièrement meublé à un étudiant durant son absence.
Elle fixe le sous-loyer à 1’700 CHF pour couvrir le loyer de base, l’électricité, internet et l’amortissement du mobilier. Elle envoie une demande écrite à sa régie en joignant le projet de contrat de sous-location mentionnant clairement ces chiffres et l’identité de l’étudiant.
À retenir
Résultat juridique : La régie doit accepter la sous-location. La majoration de 200 CHF (environ 13%) pour l’usage du mobilier et les charges annexes n’est pas considérée comme abusive en Suisse. Madame Dupont a respecté son obligation de transparence.
Si elle avait fixé le loyer à 2’500 CHF pour faire un bénéfice, le bailleur aurait été en droit de refuser pour motif de conditions abusives.
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Questions fréquentes
Sources
- Code des obligations (CO) Art. 262, Art. 257f ; Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme (OBLF).
