Loyer de faveur en suisse : règles et impôts (co)
Un loyer de faveur est un loyer délibérément fixé bien en dessous du prix du marché, généralement accordé à un proche ou un membre de la famille.
Définition et explication
En Suisse, le loyer de faveur désigne une situation où un propriétaire loue son bien immobilier à un prix nettement inférieur à celui du marché. Cette pratique est courante entre membres d’une même famille ou entre amis. Le principe de la liberté contractuelle vous autorise à fixer le loyer de votre choix selon vos propres critères.
Toutefois, cette situation soulève deux questions juridiques majeures. La première concerne la qualification du contrat. Selon l’article 253 du Code des obligations (CO), le bail à loyer implique la cession de l’usage d’une chose contre une rémunération. Si le loyer exigé est purement symbolique et ne couvre même pas les frais d’entretien, le juge civil pourrait requalifier le contrat en prêt à usage (commodat) au sens de l’article 305 CO. Les règles de résiliation deviennent alors très différentes.
La seconde question concerne le droit fiscal. Si vous accordez un loyer de faveur, les autorités fiscales cantonales peuvent refuser de se baser sur le loyer effectivement perçu pour calculer vos impôts. Elles appliqueront alors la valeur locative du marché. Ainsi, vous paierez des impôts sur un revenu que vous n’avez pas réellement encaissé. Il convient donc de bien évaluer cette charge fiscale avant de signer le contrat de bail.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Location à un proche : Lorsque vous mettez un logement à disposition de votre enfant ou d’un ami à un prix très réduit.
- Requalification fiscale : Quand les impôts estiment que le loyer perçu est trop bas par rapport à la valeur du marché et appliquent la valeur locative.
- Distinction juridique : Pour faire la différence entre un véritable contrat de bail (Art. 253 CO) et un prêt à usage gratuit (Art. 305 CO).
- Droit des successions : Lorsque la différence entre le loyer payé et le loyer du marché pourrait être considérée comme une avance sur héritage par vos autres héritiers.
Exemple : Location d'un appartement à un enfant
Vous êtes propriétaire d’un appartement dont la valeur locative sur le marché s’élève à 2000 francs par mois. Vous décidez de le louer à votre fille qui étudie à l’université pour la modique somme de 500 francs par mois afin de l’aider financièrement durant ses études.
À retenir
Sur le plan civil, vous avez conclu un contrat de bail valide avec votre fille, car elle paie une rémunération régulière. Elle bénéficie de toute la protection du droit du bail, notamment contre les congés. Cependant, lors de votre déclaration d’impôts, le fisc constatera que le loyer est manifestement inférieur au prix du marché. L’administration fiscale vous imposera sur la base de la valeur locative théorique du bien, et non sur les 500 francs réellement encaissés. Vous devrez payer des impôts sur un montant virtuel supérieur à vos revenus locatifs réels.
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Questions fréquentes
Sources
- CO art. 253, CO art. 305, CO art. 262, LIFD art. 21
