Baisse de loyer
La baisse de loyer est le droit pour un locataire d'exiger une diminution de son loyer net, principalement suite à la baisse du taux hypothécaire de référence ou en présence d'un défaut.
Définition et explication
En droit suisse du bail, le loyer n’est pas immuable. Selon l’article 270a du Code des obligations (CO), le locataire a le droit de demander une baisse de loyer si les coûts supportés par le bailleur diminuent de manière significative. Le motif le plus fréquent est la baisse du taux d’intérêt hypothécaire de référence, publié trimestriellement par l’Office fédéral du logement (OFL).
La procédure exige une approche formelle. Vous devez adresser votre demande par écrit au bailleur avant le début du délai de résiliation de votre contrat (généralement 3 à 4 mois avant l’échéance annuelle). Le bailleur dispose alors de 30 jours pour prendre position. Il peut accepter la baisse, la refuser ou ne proposer qu’une diminution partielle en invoquant des facteurs compensatoires, tels que l’inflation (indice suisse des prix à la consommation) ou une hausse des charges courantes d’entretien.
Une autre situation justifiant une réduction de loyer concerne l’apparition d’un défaut de la chose louée (art. 259d CO). Si votre appartement subit un dégât d’eau important, un problème de chauffage durable ou des nuisances sonores extrêmes dues à un chantier voisin, vous pouvez exiger une baisse de loyer proportionnelle pour la période durant laquelle l’usage du logement est restreint.
Quand pouvez-vous demander une baisse de loyer ?
- Baisse du taux de référence : Lorsque l’Office fédéral du logement annonce une diminution du taux d’intérêt hypothécaire de référence par rapport à celui inscrit sur votre contrat de bail.
- Défaut de la chose louée : En cas d’entrave à l’utilisation normale de votre logement (dégât d’eau, panne de chauffage, moisissures).
- Baisse des frais d’entretien : Si les charges courantes supportées par le bailleur diminuent drastiquement (cas rare en pratique).
- Modifications des prestations : Si le bailleur supprime une prestation prévue dans le bail (par exemple, la suppression d’une place de parc ou l’accès à une buanderie commune).
Exemple concret : Baisse du taux de référence à Genève
Vous louez un appartement à Genève depuis quatre ans. Lors de la conclusion de votre bail à loyer, le taux hypothécaire de référence était fixé à 1.75 %. Récemment, l’Office fédéral du logement a abaissé ce taux à 1.50 %. Vous décidez d’entreprendre les démarches pour réduire votre charge mensuelle.
À retenir
Vous envoyez une lettre recommandée à votre régie immobilière pour exiger une baisse de loyer pour la prochaine échéance de votre contrat, en respectant votre préavis de trois mois. La régie vous répond en acceptant la baisse liée au taux, mais la réduit partiellement en compensant avec l’inflation accumulée sur les quatre dernières années. Le nouveau calcul vous accorde tout de même une réduction de 40 CHF par mois sur votre loyer net. Un avenant au contrat de bail vous est transmis pour formaliser ce nouveau montant.
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Questions fréquentes
Sources
- CO art. 270a, CO art. 259d, OBLF art. 13
