État des lieux de sortie en suisse
Inspection contradictoire constatant l'état du logement à la fin du bail pour déterminer les éventuelles réparations à charge du locataire.
Définition et explication
L’état des lieux de sortie est une étape formelle intervenant lors de la restitution des locaux par le locataire. Régie par les articles 267 et 267a du Code des obligations (CO), cette procédure permet de comparer l’état du logement au moment du départ avec celui constaté lors de l’entrée.
Le principe juridique fondamental est la distinction entre l’usure normale et les dégâts excessifs. Le locataire ne répond pas de l’usure résultant d’un usage conforme au contrat (ex: traces de meubles sur la moquette, jaunissement léger des peintures). En revanche, il doit indemniser le bailleur pour les détériorations anormales (ex: vitre brisée, trous non rebouchés, parquet rayé profondément).
Lors de cette inspection, les parties remplissent souvent un procès-verbal (ou protocole). Attention : la signature de ce document par le locataire vaut généralement reconnaissance de dette pour les défauts listés, sauf mention contraire explicite.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Au moment de la restitution des clés, le dernier jour du bail ou à une date convenue.
- Lorsque le locataire quitte définitivement le logement, qu’il s’agisse d’une résiliation ordinaire ou anticipée.
- Si le bailleur entend faire valoir des prétentions en dommages-intérêts ou retenir tout ou partie de la garantie de loyer.
Exemple : La moquette tachée de Genève
Monsieur Rochat rend son appartement à Genève après 12 ans d’occupation. Lors de l’état des lieux de sortie avec la gérance, cette dernière constate une tache de vin indélébile au milieu du salon. La gérance exige que Monsieur Rochat paie le remplacement complet de la moquette, devisé à 2’000 CHF, et note ce point dans le procès-verbal.
À retenir
Monsieur Rochat ne doit rien payer. Selon la tabelle d’amortissement paritaire (utilisée par l’ASLOCA et les régies), la durée de vie d’une moquette de qualité moyenne est de 10 ans. Comme la moquette a 12 ans, elle est comptablement totalement amortie. Même si le locataire a causé le dégât, la valeur résiduelle de l’objet est nulle. Le bailleur doit prendre en charge le remplacement à ses frais au titre de l’entretien normal de la chose louée.
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Questions fréquentes
Sources
- Code des Obligations (Art. 267, 267a CO)
