Travaux de rénovation par le bailleur
Droit pour le propriétaire d'effectuer des rénovations dans un logement loué, sous réserve que les travaux soient tolérables et que le bail ne soit pas résilié.
Définition et explication
En droit suisse du bail, l’article 260 du Code des obligations (CO) encadre strictement le droit du propriétaire d’effectuer des travaux de rénovation ou de modification dans un logement loué. Le législateur cherche ainsi à équilibrer l’intérêt du bailleur à entretenir son bien et le droit du locataire à jouir paisiblement de son habitation.
Pour que le bailleur puisse vous imposer ces travaux, deux conditions cumulatives doivent être remplies :
- Le bail ne doit pas avoir été résilié : Le propriétaire ne peut pas exiger des travaux de rénovation s’il vous a déjà donné son congé, à moins qu’il ne s’agisse de réparations d’extrême urgence pour éviter un dommage.
- Les travaux doivent pouvoir être raisonnablement imposés : Les nuisances (bruit, poussière, durée du chantier) doivent rester proportionnées. Le bailleur doit prendre en considération votre situation personnelle (maladie, travail de nuit, présence d’enfants en bas âge).
En contrepartie des désagréments subis, vous bénéficiez de droits inaliénables. Selon l’article 259d CO, vous pouvez exiger une réduction de loyer proportionnelle au défaut (pièce condamnée, bruit excessif) pour toute la durée du chantier. De plus, le propriétaire est tenu de vous indemniser pour les éventuels dommages causés à vos biens ou pour vos frais supplémentaires (nettoyage accru, relogement temporaire).
Quand cela s'applique-t-il ?
- Le propriétaire décide de moderniser la salle de bain ou la cuisine de votre appartement.
- Des travaux d’isolation thermique (réfection de la façade, changement des fenêtres, toiture) sont prévus pour l’ensemble de l’immeuble.
- Le bailleur fait installer de nouveaux équipements, comme un ascenseur ou des panneaux solaires.
- Des réfections majeures des conduites d’eau ou du réseau électrique sont nécessaires.
Exemple de rénovation de façade à Genève
Vous êtes locataire d’un appartement au centre de Genève. Votre bailleur vous informe par courrier que, dès le mois prochain, des travaux de rénovation complète de la façade et le remplacement de toutes les fenêtres auront lieu. Le chantier est prévu pour durer trois mois. Ces travaux vont occasionner un bruit intense en journée, générer beaucoup de poussière et vous empêcher totalement d’utiliser votre balcon pendant toute la durée des opérations.
À retenir
Conformément à l’article 260 CO, vous êtes dans l’obligation de tolérer ces travaux, car ils visent à entretenir le bâtiment et votre bail n’a pas été résilié. Toutefois, vous avez des droits clairs pour compenser ces nuisances. Vous pouvez formuler une demande écrite à votre bailleur pour exiger une réduction de loyer proportionnelle à la perte d’usage de votre balcon et aux nuisances sonores. Si le bailleur refuse ou propose un montant insuffisant, vous pourrez saisir l’Autorité de conciliation en matière de baux à loyer. De plus, si l’entreprise de construction endommage l’un de vos meubles, le bailleur sera tenu de vous indemniser.
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Questions fréquentes
Sources
- Code des obligations (CO) : Art. 260 (Rénovations par le bailleur), Art. 259d (Réduction de loyer), Art. 259g (Consignation du loyer).
