Congé pour rénovation (bail) en suisse
Résiliation du bail par le propriétaire dans le but d'effectuer d'importants travaux de transformation ou d'assainissement dans le logement.
Définition et explication
En droit suisse du bail, le principe est celui de la liberté de résilier (art. 266a CO). Un propriétaire est donc en droit de donner son congé à un locataire pour procéder à la rénovation de son immeuble. Toutefois, cette liberté est limitée par la protection contre les congés abusifs garantie par le Code des obligations.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, un congé pour rénovation n’est valable que si le projet du bailleur est une réalité tangible. Si le propriétaire invoque des travaux majeurs uniquement comme prétexte pour se débarrasser d’un locataire (souvent dans le but de relouer l’objet beaucoup plus cher par la suite), la résiliation contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 CO) et doit être annulée par le juge.
De plus, pour justifier l’éviction du locataire, les travaux prévus doivent être d’une ampleur telle que la présence de l’occupant entraverait considérablement leur exécution, les retarderait de manière inacceptable ou engendrerait des coûts disproportionnés pour le bailleur.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Le projet de rénovation ou de transformation est réel, documenté et suffisamment abouti (des plans et devis existent).
- Les travaux envisagés sont objectivement réalisables (le projet ne contrevient pas aux lois d’aménagement et a de fortes chances d’obtenir un permis de construire).
- Le maintien du locataire dans les lieux pendant le chantier compliquerait gravement, retarderait ou rendrait beaucoup plus coûteux l’exécution des travaux.
- Le motif invoqué n’est pas un simple prétexte masquant un abus de droit.
Exemple d'un congé pour rénovation contesté
Vous recevez une résiliation de bail sur la formule officielle cantonale. Le motif indiqué par la régie est la « rénovation totale de l’appartement ». Vous contestez ce congé. Lors de l’audience devant l’Autorité de conciliation, le bailleur admet qu’il compte seulement refaire les peintures, changer la moquette et remplacer les meubles de la cuisine, des travaux qui prendraient environ deux semaines.
À retenir
L’Autorité de conciliation (ou le Tribunal des baux) annulera très probablement ce congé en vertu de l’article 271 CO. Des travaux de simple rafraîchissement ou d’entretien courant ne justifient pas une expulsion, car votre présence dans le logement ne les entrave pas de manière intolérable (vous pourriez bâcher vos meubles ou vous absenter temporairement). En revanche, s’il s’agissait de détruire des murs porteurs, de désamianter et de refaire intégralement les conduites sanitaires, le congé aurait été jugé valable.
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Questions fréquentes
Sources
- CO art. 266a, CO art. 271, CO art. 271a, CO art. 272, CO art. 273
