Congé pour rénovation (bail) en Suisse
Résiliation du bail par le propriétaire dans le but d'effectuer d'importants travaux de transformation ou d'assainissement dans le logement.
Définition et explication
En droit suisse du bail, le principe est celui de la liberté de résilier, dans le respect des délais et termes de congé (art. 266a CO). Un propriétaire est donc en droit de donner son congé à un locataire pour procéder à la rénovation de son immeuble. Toutefois, cette liberté est limitée par la protection contre les congés abusifs garantie par le Code des obligations.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, un congé pour rénovation n’est valable que si le projet du bailleur est une réalité tangible. Si le propriétaire invoque des travaux majeurs uniquement comme prétexte pour se débarrasser d’un locataire (souvent dans le but de relouer l’objet beaucoup plus cher par la suite), la résiliation contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 CO) et peut être annulée si le locataire la conteste devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours dès sa réception (art. 273 CO).
De plus, pour justifier l’éviction du locataire, les travaux prévus doivent être d’une ampleur telle que la présence de l’occupant compliquerait, renchérirait ou retarderait leur exécution de manière non négligeable.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Le projet de rénovation ou de transformation est réel, documenté et suffisamment abouti (des plans et devis existent).
- Les travaux envisagés sont objectivement réalisables (le projet n’est pas manifestement contraire au droit public au point que le permis de construire ne pourrait assurément pas être obtenu).
- Le maintien du locataire dans les lieux pendant le chantier compliquerait, retarderait ou renchérirait de manière non négligeable l’exécution des travaux.
- Le motif invoqué n’est pas un simple prétexte masquant un abus de droit.
Exemple d'un congé pour rénovation contesté
Vous recevez une résiliation de bail sur la formule officielle cantonale. Le motif indiqué par la régie est la « rénovation totale de l’appartement ». Vous contestez ce congé. Lors de l’audience devant l’Autorité de conciliation, le bailleur admet qu’il compte seulement refaire les peintures, changer la moquette et remplacer les meubles de la cuisine, des travaux qui prendraient environ deux semaines.
À retenir
Si vous saisissez l’Autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la réception du congé (art. 273 al. 1 CO), celle-ci (ou le Tribunal des baux) annulera très probablement ce congé en vertu de l’article 271 CO. Des travaux de simple rafraîchissement ou d’entretien courant ne justifient pas une expulsion, car votre présence dans le logement ne les complique pas, ou seulement de manière insignifiante (vous pourriez bâcher vos meubles ou vous absenter temporairement). En revanche, s’il s’agissait de détruire des murs porteurs, de désamianter et de refaire intégralement les conduites sanitaires, le congé pourrait être jugé valable.
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Questions fréquentes
Sources
- CO art. 266a, CO art. 271, CO art. 271a, CO art. 272, CO art. 273
