Frais accessoires
Dépenses effectives liées à l'usage de la chose louée (chauffage, eau chaude) facturées au locataire en plus du loyer net.
Définition et explication
En Suisse, les frais accessoires (souvent appelés « charges ») correspondent aux coûts liés à l’utilisation directe du logement par le locataire. Selon l’article 257a du Code des Obligations (CO), ces frais ne peuvent être facturés à part que s’ils sont expressément convenus dans le contrat de bail.
Il existe deux méthodes de facturation :
- L’acompte (ou provision) : Vous payez un montant mensuel estimatif. Une fois par an, le bailleur établit un décompte final basé sur les coûts réels. Vous recevez un remboursement ou devez payer un solde.
- Le forfait : Vous payez un montant fixe mensuel. Il n’y a ni décompte final ni ajustement, sauf si le forfait est manifestement trop élevé par rapport à la moyenne pluriannuelle.
Le principe fondamental est celui des coûts effectifs : le bailleur ne peut pas réaliser de bénéfice sur ces postes. Il ne peut facturer que les dépenses réelles engagées pour les services consommés (chauffage, eau chaude, conciergerie, déneigement).
Quand les frais accessoires sont-ils dus ?
- Lorsque le contrat de bail mentionne explicitement chaque poste de frais (ex: « chauffage », « eau », « concierge »). Une mention vague comme « toutes charges comprises » est insuffisante pour facturer des extras.
- Lorsque les frais correspondent à des dépenses effectives du bailleur durant la période de location.
- Lors de la réception du décompte annuel (dans le système des acomptes), si le total des frais réels dépasse le total des acomptes versés.
Exemple : Le décompte de chauffage inattendu
Monsieur Dubois loue un appartement à Lausanne. Son bail prévoit un loyer net de 1’500 CHF et un acompte de charges de 150 CHF pour « chauffage et eau chaude ». En juin, il reçoit un décompte annuel de la gérance lui réclamant un solde de 800 CHF. Le décompte inclut également des frais de « jardinerie » et de « taxe ordures » qui n’étaient pas mentionnés dans la liste des frais accessoires de son bail.
À retenir
Monsieur Dubois a le droit de contester ce décompte. Premièrement, selon l’article 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne sont dus que s’ils sont convenus spécialement. Comme la « jardinerie » et la « taxe ordures » ne figurent pas dans son contrat, il peut refuser de les payer.
Deuxièmement, pour le solde du chauffage, il peut exercer son droit de consultation (Art. 257b al. 2 CO) et demander à voir les factures originales (mazout, eau) pour vérifier que le montant réclamé correspond à la réalité et que la clé de répartition est correcte. Si le bailleur ne peut prouver les coûts, le solde n’est pas dû.
Besoin d'aide sur ce sujet ?
Décrivez votre situation en 2 minutes et recevez une réponse personnalisée d'un expert juridique suisse.
Questions fréquentes
Sources
- CO art. 257a, CO art. 257b, CO art. 128, OBLF
