Mon bailleur vend l’appartement : puis-je rester locataire en Suisse romande ?

Oui, vous restez locataire lorsque votre bailleur vend l'appartement : le bail passe à l'acheteur avec la propriété, aux mêmes conditions. Le nouveau propriétaire ne peut pas vous congédier simplement parce qu'il a acheté. Il dispose d'une seule faculté particulière, le congé pour besoin urgent, que vous pouvez contester.

1. La vente ne rompt pas le bail (art. 261 al. 1 CO)

Selon l'art. 261 al. 1 CO, si le bailleur aliène la chose louée après la conclusion du contrat, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Concrètement, le nouveau propriétaire devient votre bailleur. Votre loyer, la durée du bail et les clauses du contrat restent ceux que vous avez signés. Vous continuez de payer le loyer, mais à l'adresse ou au compte que le nouveau bailleur vous indiquera : demandez-lui une confirmation écrite pour éviter tout paiement à la mauvaise personne.

La règle vaut aussi lorsque le logement est enlevé au bailleur dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite : le texte de l'art. 261 al. 1 CO vise expressément ce cas. Une vente aux enchères forcée ne vous prive donc pas non plus, par elle-même, de votre bail.

L'art. 261a CO étend cette logique : lorsque le bailleur accorde à un tiers un droit réel limité (un usufruit, par exemple) et que cette opération équivaut à un changement de propriétaire, les dispositions sur l'aliénation de la chose louée s'appliquent par analogie. Pour comprendre ce mécanisme dans un autre contexte, vous pouvez consulter notre comparatif donation avec usufruit ou vente en viager.

2. Ce que le nouveau propriétaire peut faire : le congé pour besoin urgent (art. 261 al. 2 let. a CO)

Le nouveau propriétaire ne peut pas résilier de façon anticipée sans motif. L'art. 261 al. 2 let. a CO lui permet, pour une habitation, de résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. On parle couramment de congé pour besoin propre. Cette faculté permet de passer outre une durée fixe du bail ou un délai contractuel plus long.

Le besoin doit être urgent. Selon l'ATF 118 II 50 (arrêt de la Ire Cour civile du 21 janvier 1992), l'urgence ne suppose ni état de nécessité ni détresse de logement : il suffit que, pour des raisons économiques ou d'autres motifs sérieux, on ne puisse raisonnablement exiger du propriétaire qu'il renonce à l'usage du logement. Elle comporte une composante temporelle et une composante matérielle, et le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation. En pratique, une simple convenance personnelle ne suffit pas, et c'est au propriétaire d'alléguer et de prouver son besoin.

Le nouveau propriétaire doit en outre agir sans attendre, pour le premier terme possible. Un acheteur qui laisse passer ce moment risque de perdre cette faculté particulière : un avocat spécialisé appréciera la situation sur votre dossier.

Si le nouveau propriétaire résilie plus tôt que le bail ne le permettrait, l'art. 261 al. 3 CO prévoit que le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire (frais de déménagement, par exemple).

Le délai de congé légal pour une habitation est de trois mois, pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut, pour la fin d'un trimestre de bail (art. 266c CO). Les termes d'usage varient selon les cantons : vérifiez-les auprès de l'autorité de conciliation de votre canton.

3. Forme du congé et motivation (art. 266l et 271 CO)

Le congé d'un bail d'habitation doit être donné par écrit. Selon l'art. 266l al. 1 et 2 CO, le bailleur doit utiliser une formule agréée par le canton, qui indique au locataire comment procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Conservez l'enveloppe et le courrier : la date de réception fait courir vos délais.

L'art. 271 al. 2 CO vous permet de demander la motivation du congé. Faites-le par écrit : pour un congé fondé sur l'art. 261 al. 2 CO, vous saurez ainsi quel besoin le propriétaire invoque et pourrez en vérifier la réalité. Le congé est par ailleurs annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).

4. Protection contre le congé : ses limites en cas de vente (art. 271a CO)

L'art. 271a al. 1 CO énumère des congés annulables, notamment ceux donnés parce que vous faites valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (let. a), pour imposer une modification unilatérale du bail ou une adaptation de loyer (let. b), ou seulement dans le but de vous amener à acheter l'appartement loué (let. c). Cette dernière hypothèse intéresse directement le locataire dont le logement est mis en vente. La let. f protège aussi, selon les conditions de la loi, en cas de changements dans votre situation familiale sans inconvénients majeurs pour le bailleur.

Attention toutefois à une limite importante. Les let. d et e de l'art. 271a al. 1 CO protègent le locataire pendant ou après une procédure liée au bail. Or l'art. 271a al. 3 CO précise que ces deux lettres ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261 al. 2 CO), ni en raison du besoin urgent du bailleur ou de ses proches. Si vous avez une procédure en cours ou récente contre l'ancien bailleur, elle ne bloquera donc pas un congé fondé sur l'art. 261 al. 2 CO. Les autres cas (let. a, b, c, f) restent invocables. Pour une procédure sur le loyer, voyez notre page contester le loyer initial ou l'accepter.

5. Contester le congé et demander une prolongation (art. 273, 272 et 272b CO)

Selon l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. Pour une prolongation d'un bail de durée indéterminée, le délai est le même (art. 273 al. 2 let. a CO) ; pour un bail de durée déterminée, la demande se fait au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat (art. 273 al. 2 let. b CO). Une deuxième prolongation se demande au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première (art. 273 al. 3 CO). Si l'autorité rejette la requête en annulation du congé, elle examine d'office si le bail peut être prolongé (art. 273 al. 5 CO).

La prolongation est possible lorsque la fin du contrat aurait pour vous ou votre famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (art. 272 al. 1 CO). L'autorité pèse notamment les circonstances de la conclusion du bail, sa durée, votre situation personnelle, familiale et financière, le besoin du bailleur ou de ses proches et son urgence, ainsi que la situation sur le marché local du logement (art. 272 al. 2 CO). Pour une deuxième prolongation, elle examine si vous avez entrepris toutes les démarches raisonnables (art. 272 al. 3 CO).

La durée maximale est de quatre ans pour une habitation, avec une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Le congé pour besoin propre après une vente ne figure pas parmi les exclusions de l'art. 272a CO : la prolongation reste donc ouverte, sauf si l'un des cas de cet article s'applique (demeure, violation grave du devoir de diligence, faillite, notamment).

L'autorité compétente est l'autorité de conciliation en matière de bail de votre canton : par exemple la Commission de conciliation en matière de baux à loyer dans le canton de Vaud, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers à Genève, ou la Commission de conciliation en matière de bail dans le canton de Fribourg. Les frais éventuels dépendent du canton : renseignez-vous auprès de l'autorité saisie.