Sous-location airbnb en suisse : règles et risques (co 262)
La sous-location de courte durée via une plateforme exige le consentement préalable du bailleur et ne doit pas générer un profit abusif.
Définition et explication
En droit suisse, la sous-location est régie par l’article 262 du Code des obligations (CO). Bien que le locataire ait fondamentalement le droit de sous-louer tout ou partie de son logement, la pratique de la location de courte durée via des plateformes comme Airbnb est soumise à des conditions strictes.
Avant de publier une annonce, vous devez obligatoirement obtenir le consentement de votre bailleur. Ce dernier ne peut refuser que pour trois motifs précis prévus par la loi :
- Le refus de communiquer les conditions : Vous devez informer la régie ou le propriétaire des conditions de la sous-location (prix demandé, fréquence prévue).
- Le profit abusif : La sous-location ne doit pas être une entreprise lucrative. Le prix facturé au touriste doit correspondre à votre propre loyer, majoré d’un supplément raisonnable pour l’usure du mobilier (généralement jusqu’à 20%), l’électricité et les frais de nettoyage.
- Les inconvénients majeurs : Le bailleur peut refuser si le défilé constant de touristes cause des nuisances au voisinage (bruit, insécurité) ou modifie l’affectation du bâtiment.
Ignorer ces règles vous expose à des sanctions sévères, allant de la confiscation de vos gains jusqu’à la perte de votre logement.
Quand les règles de la sous-location Airbnb s'appliquent-elles ?
- Vous êtes locataire d’un appartement et souhaitez proposer une chambre libre aux voyageurs de passage.
- Vous sous-louez l’entier de votre logement pendant vos vacances ou déplacements professionnels.
- Vous cherchez à amortir vos frais de loyer de manière ponctuelle, sans intention de quitter définitivement les lieux.
Expulsion pour sous-location touristique non autorisée
Un locataire à Genève décide de sous-louer son appartement sur Airbnb pendant ses déplacements professionnels sans avertir la régie immobilière. Il facture la nuitée à un prix qui génère un revenu mensuel trois fois supérieur à son propre loyer. Au bout de quelques semaines, les voisins se plaignent du défilé incessant de valises dans les couloirs et du tapage nocturne causé par les voyageurs.
À retenir
La régie découvre l’annonce en ligne. Conformément à l’article 257f alinéa 3 CO, elle envoie un avertissement écrit sommant le locataire de retirer l’annonce immédiatement. Le locataire persistant à louer le bien en secret, le bailleur résilie le bail de manière anticipée avec un délai de 30 jours pour la fin d’un mois. Le Tribunal des baux et loyers confirme cette expulsion, justifiée par le profit abusif (art. 262 al. 2 let. b CO) et les nuisances causées aux voisins. Le locataire est également condamné à restituer au bailleur l’intégralité du bénéfice illicite réalisé au titre de la gestion d’affaires imparfaite.
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Questions fréquentes
Sources
- Code des obligations (CO) art. 262, art. 257f
