Condition suspensive
Clause contractuelle qui subordonne la naissance ou la validité d'un contrat à la survenance d'un événement futur et incertain.
Définition et explication
En droit suisse, la condition suspensive est un mécanisme juridique encadré par l’article 151 du Code des obligations (CO). Elle permet aux parties de conclure un accord dont les effets juridiques dépendent exclusivement de la survenance d’un événement précis, incertain et futur.
Concrètement, l’engagement est pris et le contrat est signé, mais il reste en sommeil. Tant que la condition n’est pas remplie, les obligations des parties (comme payer une somme d’argent ou transférer une propriété) ne sont pas exigibles. Si l’événement se produit dans le délai imparti, le contrat s’active pleinement. À l’inverse, si l’événement devient impossible ou que le délai expire sans succès, le contrat est frappé de caducité absolue. Il est considéré comme n’ayant jamais existé, ce qui impose la restitution des éventuelles avances versées selon les règles de l’enrichissement illégitime.
Le législateur suisse protège cependant ce mécanisme contre les abus. L’article 156 CO précise que si l’une des parties empêche volontairement l’accomplissement de la condition au mépris des règles de la bonne foi, la condition sera réputée accomplie par les tribunaux.
Quand la condition suspensive s'applique-t-elle ?
- Achat immobilier : Soumettre la validité de l’acte de vente à l’obtention d’un crédit hypothécaire auprès d’une banque.
- Projet de construction : Subordonner l’achat d’un terrain à la délivrance d’un permis de construire exécutoire par la commune.
- Droit du travail : Engager un travailleur étranger sous réserve que les autorités lui accordent un permis de travail valable en Suisse.
- Acquisition d’entreprise : Conditionner le rachat d’une société à l’approbation préalable de la Commission de la concurrence (COMCO).
L'achat immobilier conditionné au prêt bancaire
Vous signez une promesse de vente pour acheter un appartement dans le canton de Fribourg au prix de 800’000 francs. Le contrat, instrumenté par un notaire, inclut une condition suspensive claire : la vente n’est valable que si vous obtenez un accord de financement hypothécaire dans un délai de 30 jours. Pour bloquer le bien, vous versez un acompte de 40’000 francs sur le compte de consignation de l’étude notariale.
À retenir
Si votre banque analyse votre dossier et refuse de vous octroyer le crédit dans ce délai de 30 jours, la condition suspensive fait défaut. Le contrat de vente ne déploie aucun effet juridique. Le propriétaire ne peut en aucun cas vous forcer à acheter l’appartement et le notaire a l’obligation stricte de vous restituer l’intégralité de votre acompte de 40’000 francs.
Prenez toutefois garde au respect de la bonne foi. Si vous changez d’avis et décidez de ne déposer aucune demande de crédit dans le but volontaire de faire échouer la vente, le vendeur invoquera l’article 156 CO devant le Tribunal de première instance. Le Juge considérera alors la condition comme accomplie en raison de votre faute, ce qui vous exposera au paiement de lourds dommages-intérêts ou d’une peine conventionnelle.
Besoin d'aide sur ce sujet ?
Décrivez votre situation en 2 minutes et recevez une réponse personnalisée d'un expert juridique suisse.
Questions fréquentes
Sources
- Art. 151, 154, 156 CO (Code des obligations) ; Art. 8 CC (Code civil)
