Défaut de la chose louée
Imperfection matérielle ou juridique affectant le bien loué et restreignant l'usage pour lequel il a été contractuellement prévu.
Définition et explication
En droit suisse du bail, le défaut de la chose louée désigne toute circonstance qui empêche le locataire d’utiliser le bien (appartement, maison, local commercial) conformément au contrat. Selon l’article 256 du Code des obligations (CO), le bailleur a l’obligation de maintenir la chose dans un état approprié à l’usage convenu.
On distingue généralement trois catégories de défauts :
- Menus défauts : Petites réparations à la charge du locataire (ex: remplacement d’un fusible, d’un joint de robinet ou d’une ampoule).
- Défauts de moyenne importance : Problèmes qui restreignent l’usage sans l’exclure (ex: panne d’interphone, peinture écaillée, moisissures localisées). Ils sont à la charge du bailleur.
- Défauts graves : Problèmes majeurs rendant le bien inutilisable ou nuisant gravement à la santé (ex: panne totale de chauffage en hiver, inondation).
Si le défaut n’est pas imputable au locataire, celui-ci dispose de plusieurs droits légaux : prétendre à la remise en état, demander une réduction proportionnelle du loyer, réclamer des dommages-intérêts ou, sous conditions strictes, consigner le loyer.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Apparition de moisissures sur les murs dues à un problème d’isolation.
- Panne du système de chauffage ou d’eau chaude.
- Nuisances sonores excessives provenant du voisinage ou d’un chantier (si le bailleur ne fait rien).
- Dysfonctionnement de l’ascenseur ou de la buanderie commune.
- Fuite d’eau ou problème de canalisation.
- Défaut de sécurité (porte d’entrée cassée).
Exemple : La panne de chauffage en plein hiver
Madame Perret loue un appartement de 3,5 pièces à Genève. Au début du mois de janvier, le système de chauffage central tombe en panne. La température dans l’appartement chute rapidement à 14 degrés, rendant le logement difficilement habitable, surtout avec un enfant en bas âge. Madame Perret contacte immédiatement sa régie par téléphone, mais aucune intervention n’est planifiée après 48 heures.
À retenir
Face à l’inertie de la régie, Madame Perret doit envoyer un courrier recommandé (avis des défauts) sommant le bailleur de réparer le chauffage dans un délai bref (ex: 24h à 48h vu l’urgence). Elle indique qu’à défaut, elle fera valoir ses droits.
Conformément au droit suisse, elle est en droit de demander une réduction de loyer pour la période durant laquelle le défaut a subsisté (de la panne à la réparation). Si le bailleur ne réagit toujours pas, elle pourra entreprendre une procédure de consignation du loyer auprès de l’autorité cantonale compétente et saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
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Questions fréquentes
Non, jamais. Cesser de payer le loyer vous expose à une résiliation de bail pour demeure selon l'article 257d CO. Vous devez utiliser la procédure de consignation du loyer auprès de l'office cantonal désigné, après avoir fixé un délai convenable au bailleur pour effectuer les travaux.
Vous devez informer le bailleur ou la régie le plus rapidement possible. Pour des raisons de preuve, il est impératif de le faire par lettre recommandée. Ce courrier doit décrire précisément le problème et demander sa réparation dans un délai raisonnable.
C'est une baisse du montant du loyer accordée au locataire pour compenser la perte d'usage du bien due au défaut. Elle s'applique depuis le moment où le bailleur a eu connaissance du défaut jusqu'à son élimination complète. Le taux dépend de la gravité de la gêne occasionnée.
Les menus défauts (aussi appelés le petit entretien) sont à la charge du locataire. Cela concerne les travaux de peu de valeur (généralement jusqu'à 150-200 CHF ou selon le contrat) qui ne nécessitent pas de connaissances techniques particulières.
Si les nuisances proviennent d'autres locataires du même immeuble, le bailleur doit intervenir pour faire respecter le règlement d'immeuble. S'il ne le fait pas, cela constitue un défaut de la chose louée vous donnant droit à une réduction de loyer.
Si le bailleur est en retard pour éliminer un défaut qui n'est pas grave (mais pas menu non plus), vous pouvez le faire réparer aux frais du bailleur, à condition de l'avoir mis en demeure préalablement. Pour des défauts graves, la résiliation immédiate du bail peut être envisagée.
Il n'y a pas de tarif fixe, mais la jurisprudence a établi des fourchettes. Par exemple, une température insuffisante (16-18°C) peut justifier une baisse de 20%, tandis qu'une inondation rendant une pièce inutilisable peut justifier une réduction proportionnelle à la surface perdue.
Non, une telle résiliation serait considérée comme abusive (résiliation de représailles) au sens de l'article 271a CO. Vous pourriez contester le congé devant l'autorité de conciliation.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 256, art. 259a à 259i, art. 271a.