Usufruit : définition, droits et obligations en suisse
Droit réel de jouissance permettant d'utiliser un bien appartenant à autrui et d'en percevoir les revenus, tout en conservant sa substance.
Définition et explication
L’usufruit est un droit réel, régi par les articles 745 et suivants du Code civil suisse (CC). Il confère à une personne, appelée l’usufruitier, le droit complet de jouissance sur une chose mobilière, un immeuble, un droit ou un patrimoine appartenant à une autre personne, nommée le nu-propriétaire.
Ce mécanisme crée une distinction fondamentale dans la propriété :
- Le nu-propriétaire conserve la substance du bien (les murs d’une maison, par exemple) et le droit d’en disposer (le vendre), mais sans pouvoir l’habiter ni le louer.
- L’usufruitier possède le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits (loyers, intérêts), mais il a l’obligation d’en conserver la substance et d’assurer son entretien courant.
Contrairement au droit d’habitation qui est strictement personnel, l’exercice de l’usufruit peut être transféré (mise en location du bien par l’usufruitier), bien que le droit lui-même s’éteigne au décès de l’usufruitier.
Quand l'usufruit est-il généralement constitué ?
- Planification successorale : Des parents transfèrent la propriété de leur bien immobilier à leurs enfants de leur vivant tout en se réservant le droit d’y habiter ou de le louer jusqu’à leur décès.
- Succession légale : Le conjoint survivant peut recevoir l’usufruit sur une part de la succession dévolue aux descendants communs (selon les dispositions testamentaires).
- Investissement : Lors d’un achat immobilier scindé entre un investisseur (nu-propriétaire) et un occupant (usufruitier).
Donation immobilière avec réserve d'usufruit
Monsieur et Madame Rochat, âgés de 70 ans, possèdent une villa à Lausanne. Ils souhaitent anticiper leur succession et transmettre ce patrimoine à leur fils unique, Marc, tout en continuant à vivre chez eux. Ils se rendent chez le notaire pour signer un acte de donation de la villa à Marc, avec une réserve d’usufruit à vie en leur faveur.
À retenir
Juridiquement, Marc devient le nu-propriétaire de la villa. Il ne peut pas expulser ses parents ni habiter la maison sans leur accord. Monsieur et Madame Rochat deviennent usufruitiers. Ils continuent d’habiter la maison ou peuvent décider de la louer et d’encaisser les loyers s’ils partent en EMS. En contrepartie, ils doivent payer les impôts (valeur locative), les assurances et les frais d’entretien courant. Marc ne paiera que les gros travaux de rénovation structurelle si nécessaire.
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Questions fréquentes
Sources
- Code Civil Suisse (CC) art. 745 à 775.
