Achat sur plan
L'achat sur plan est une transaction immobilière par laquelle vous acquérez un logement qui n'est pas encore construit, combinant des règles de vente et de contrat d'entreprise.
Définition et explication
En Suisse, l’achat sur plan (ou vente d’immeuble à construire) est une pratique courante permettant d’acquérir un appartement en PPE ou une villa avant même le début des travaux. D’un point de vue juridique, il ne s’agit pas d’un contrat spécifique prévu tel quel dans le Code des obligations (CO), mais plutôt d’un contrat mixte. Il combine généralement les règles du contrat de vente immobilière (Art. 216 CO) pour l’acquisition du terrain ou de votre quote-part, et celles du contrat d’entreprise (Art. 363 CO) pour la construction de l’édifice par le promoteur.
L’une des particularités fondamentales de l’achat sur plan est qu’il nécessite impérativement la forme authentique. Le contrat doit être instrumenté par un notaire public pour être valable. Très souvent, l’opération se déroule en deux étapes : la signature d’une promesse de vente à terme et le transfert de propriété effectif une fois le bien achevé. Les promoteurs demandent fréquemment un acompte de réservation avant le passage chez le notaire. Attention, d’un point de vue strictement légal, cet accord sous seing privé est frappé de nullité, mais l’acompte doit vous être restitué si la transaction finale n’aboutit pas (répétition de l’indu selon l’Art. 63 CO).
Quand et comment s'applique l'achat sur plan ?
- Acompte de réservation : Bien que souvent exigé par le promoteur sans l’intervention d’un notaire, il doit idéalement être versé sur un compte bloqué ou fiduciaire pour garantir votre remboursement en cas de désistement.
- Signature devant le notaire : L’acte authentique est obligatoire. Il liste le descriptif précis des travaux, le prix de vente ferme (ou indexé), et les dates estimées ou garanties de livraison.
- Paiement échelonné : Vous payez le bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux (par exemple, 20% aux fondations, 30% à la mise hors d’eau, etc.).
- Garantie des défauts : À la livraison, un procès-verbal de réception est établi. La norme SIA 118 est souvent intégrée au contrat pour remplacer les règles strictes du CO, offrant un délai de dénonciation des défauts beaucoup plus souple.
Exemple d'un achat sur plan dans le canton de Vaud
Vous signez un contrat avec un promoteur pour acheter un appartement sur plan à Nyon au prix de 1’000’000 CHF. Le promoteur vous demande un premier acompte de 30’000 CHF par simple contrat écrit pour bloquer le lot. Six mois plus tard, devant le notaire, vous signez l’acte de vente à terme. Le contrat stipule que la propriété vous sera transférée uniquement à la fin des travaux, prévue dans 18 mois. Vous contractez un crédit de construction auprès de votre banque pour payer les factures du promoteur au fil de l’édification.
À retenir
Juridiquement, le premier acompte de 30’000 CHF versé sans acte notarié ne vous engageait pas. Si vous aviez changé d’avis avant la signature de l’acte authentique, vous auriez pu récupérer cette somme intégralement. En revanche, une fois l’acte authentique signé, vous êtes définitivement lié. Si le promoteur fait faillite pendant les travaux et que la propriété ne vous a pas encore été transférée, vous risquez de perdre les acomptes versés. Pour se protéger, il est courant de procéder au transfert de propriété de la quote-part terrain dès le début des travaux.
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Questions fréquentes
Sources
- CO art. 63, CO art. 102, CO art. 216, CO art. 363, CO art. 367, CC art. 657, Norme SIA 118
