Propriété commune
La propriété commune est une forme de propriété collective où plusieurs personnes, unies par un lien juridique préalable (comme une succession ou une société simple), possèdent ensemble un bien sans qu'aucune quote-part individuelle ne soit définie.
Définition et explication
En droit suisse, la propriété de plusieurs personnes sur une même chose se divise en deux catégories : la copropriété et la propriété commune (Art. 652 du Code civil). Alors que la copropriété vous attribue une quote-part mathématique (par exemple, 50% d’une maison), la propriété commune implique que vous possédez le bien dans son intégralité avec d’autres personnes, sans qu’aucune part individuelle ne soit définie au préalable.
Cette forme juridique découle toujours d’une relation préexistante entre les participants, appelés « communistes ». La loi reconnaît trois cas principaux : la communauté héréditaire (hoirie), la société simple et la communauté de biens matrimoniale.
Le principe fondamental de la propriété commune est l’unanimité. Tous les actes d’administration et de disposition exigent l’accord de tous les membres. Vous ne pouvez pas vendre, hypothéquer ou céder librement votre part, car celle-ci n’existe matériellement qu’au moment de la dissolution et du partage de la communauté (Art. 653 CC). Ce régime favorise l’unité du groupe, mais présente un risque élevé de blocage juridique en cas de désaccord.
Quand cela s'applique-t-il ?
- La communauté héréditaire (hoirie) : Lors du décès d’une personne, ses héritiers deviennent de plein droit propriétaires communs de tous les biens de la succession, jusqu’au partage officiel (Art. 602 CC).
- La société simple : Lorsque plusieurs personnes s’associent pour atteindre un but commun, par exemple des concubins achetant une maison ensemble sous ce régime juridique spécifique (Art. 530 CO).
- La communauté de biens : Un régime matrimonial extraordinaire choisi par contrat de mariage, où les conjoints regroupent l’essentiel de leur patrimoine en une seule masse commune (Art. 222 CC).
Exemple d'une maison héritée en hoirie
Suite au décès de leur père, Marc et Sophie héritent de la maison familiale. Conformément au droit suisse, ils forment automatiquement une communauté héréditaire (hoirie) et sont inscrits au Registre foncier en tant que propriétaires communs. Quelques mois plus tard, Marc a un besoin urgent de liquidités et décide de vendre « sa moitié » de la maison à un promoteur immobilier intéressé par le terrain.
À retenir
Le projet de Marc est juridiquement irréalisable en l’état. Puisque la maison fait partie d’une propriété commune, Marc ne possède pas une moitié matérielle du bien, mais l’intégralité du bien conjointement avec sa soeur. L’article 653 alinéa 2 du Code civil précise que le droit d’un communiste ne porte pas sur une quote-part distincte. Pour vendre la maison, ou pour constituer une hypothèque, le consentement unanime de Marc et Sophie est strictement requis. Si Sophie s’oppose à la vente, la seule issue pour Marc sera de saisir le Tribunal de première instance (ou le Juge de paix selon les cantons) pour demander le partage officiel de la succession (Art. 604 CC), ce qui entraînera la dissolution de la propriété commune.
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Questions fréquentes
Sources
- CC art. 652, CC art. 653, CC art. 646, CC art. 602, CC art. 604, CO art. 530
