La copropriété en suisse : définition et règles (cc 646)
La copropriété est une forme de propriété collective où plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, chacune détenant une quote-part idéale qui peut être vendue ou mise en gage.
Définition et explication
En droit suisse, la copropriété est régie par les articles 646 et suivants du Code civil (CC). Contrairement à la propriété commune (comme une hoirie), où les décisions requièrent l’unanimité absolue et où les parts ne sont pas individualisées, la copropriété se caractérise par des quotes-parts idéales.
Vous possédez une fraction mathématique du bien (par exemple un demi ou un tiers), mais pas une partie physique spécifique de l’immeuble. Cette structure offre une grande flexibilité. En effet, chaque copropriétaire peut disposer de sa propre part de manière indépendante. Vous avez le droit de vendre votre quote-part, de la mettre en gage pour obtenir un prêt hypothécaire ou de la faire saisir par l’Office des poursuites.
La gestion d’un bien indivis demande toutefois une organisation rigoureuse. La loi prévoit des règles strictes concernant l’administration et les travaux. Si les actes d’administration courante peuvent être décidés seul, les travaux de construction utiles ou somptuaires exigent des majorités qualifiées, voire l’unanimité de tous les copropriétaires.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Lors de l’achat d’un bien immobilier par des concubins ou des partenaires non mariés.
- Lorsqu’un groupe d’investisseurs acquiert un immeuble de rendement en commun.
- Pour la gestion d’aménagements partagés entre voisins, comme un mur mitoyen ou un chemin d’accès privé.
- Dans le cadre d’un divorce, avant la liquidation définitive des biens immobiliers communs.
Achat d'une maison en concubinage
Marc et Sophie, un couple de concubins, achètent une maison dans le canton de Vaud pour un million de francs. Ils s’inscrivent au registre foncier en tant que copropriétaires, chacun possédant une quote-part de 50%. Cinq ans plus tard, le couple se sépare. Marc souhaite vendre la maison pour récupérer son capital investi, mais Sophie veut y rester et refuse de vendre l’immeuble ou de racheter la part de Marc.
À retenir
Face à ce blocage, Marc ne peut pas vendre la totalité de la maison seul. Il décide donc de vendre uniquement sa quote-part de 50% à un investisseur tiers. Selon l’article 682 du Code civil, Sophie bénéficie d’un droit de préemption légal. Si Marc trouve un acheteur à 500’000 francs, Sophie peut exiger d’acquérir la part de Marc à ce même prix en priorité. Si Sophie n’a pas les moyens financiers, l’investisseur devient le nouveau copropriétaire. Si la situation devient intenable et qu’aucune vente de part n’aboutit, Marc peut saisir le Tribunal de première instance pour intenter une action en partage (art. 650 CC). Le juge ordonnera très probablement une vente aux enchères publiques de l’immeuble pour liquider la copropriété et répartir le produit de la vente.
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Questions fréquentes
Sources
- Code civil suisse (CC), art. 646 à 651 (Règles générales sur la copropriété), art. 682 (Droit de préemption légal)
