Droit de jouissance exclusif (ppe) en suisse
Droit accordé à un copropriétaire d'étage d'utiliser de manière privative une partie commune de l'immeuble, comme un jardin ou une terrasse.
Définition et explication
En droit suisse de la propriété par étages (PPE), certaines parties du bâtiment sont obligatoirement communes en vertu de l’article 712b du Code civil (CC). Cela inclut notamment le sol, les murs porteurs, le toit, ainsi que l’aspect extérieur des balcons et des jardins. Toutefois, le règlement d’administration et d’utilisation (RAU) de la PPE peut accorder un droit de jouissance exclusif à un copropriétaire sur l’une de ces parties communes.
Concrètement, ce droit vous autorise à utiliser seul un espace qui appartient légalement à l’ensemble de la communauté (par exemple un rez-de-jardin ou une place de parc extérieure). Vous bénéficiez ainsi d’une exclusivité d’usage, mais vous n’en devenez pas l’unique propriétaire foncier.
Ce statut juridique engendre des limites strictes. Vous devez respecter la destination de l’espace et ne pouvez pas modifier sa structure ou son apparence sans l’accord de l’assemblée des copropriétaires. De plus, l’entretien courant de cette surface incombe généralement au bénéficiaire du droit, tandis que les réfections majeures restent à la charge du fonds commun, sauf disposition contraire du règlement.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Jardins privatifs : Lorsqu’un appartement au rez-de-chaussée dispose d’un espace vert attenant.
- Balcons et terrasses : L’intérieur du balcon est à votre usage exclusif, bien que sa structure extérieure soit une partie commune.
- Places de stationnement : Notamment les places extérieures qui ne peuvent pas constituer une unité d’étage indépendante.
- Caves et réduits : Si ces espaces ne forment pas des locaux fermés par des murs (par exemple, de simples séparations en lattes de bois).
Aménagement d'un jardin en droit de jouissance exclusif
Vous êtes propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée dans une PPE genevoise. Le règlement vous accorde un droit de jouissance exclusif sur le jardin de 50m2 situé devant votre baie vitrée. Pour profiter de l’été, vous décidez d’y couler une dalle en béton afin d’installer une grande véranda fixe et un jacuzzi, sans consulter vos voisins. Lors de l’assemblée générale suivante, la communauté s’y oppose et exige le démantèlement de ces installations.
À retenir
La communauté des copropriétaires a raison. Selon le droit suisse, votre droit de jouissance exclusif vous permet de tondre la pelouse, de planter des fleurs ou de poser du mobilier de jardin mobile. En revanche, couler une dalle en béton et construire une véranda modifie l’aspect extérieur du bâtiment et l’affectation du sol, qui demeure une partie commune (Art. 712b CC). De tels travaux nécessitent l’accord préalable de l’assemblée des copropriétaires. Sans cette autorisation, le juge peut vous contraindre à remettre le jardin dans son état initial, à vos propres frais.
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Questions fréquentes
Sources
- Code civil suisse (CC) art. 712a, 712b et 712g
