Principe de l’accession
Le principe de l'accession établit que le propriétaire d'un terrain devient automatiquement propriétaire de toutes les constructions et plantations qui s'y trouvent fixées.
Définition et explication
En droit immobilier suisse, le principe de l’accession est une règle fondamentale prévue par le Code civil (Art. 667 et 671 CC). Cette norme stipule que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Concrètement, cela signifie que tout ce qui est durablement fixé, construit ou planté sur une parcelle appartient de plein droit au propriétaire du terrain, et ce, indépendamment de la personne qui a financé ou réalisé les travaux.
Ce concept juridique a des conséquences majeures. Si vous construisez une annexe ou plantez des arbres sur un fonds qui ne vous appartient pas, vous n’en devenez pas le propriétaire foncier. Le titulaire du sol acquiert automatiquement la propriété de ces aménagements par la règle de l’accession. Il existe toutefois des exceptions, la plus connue étant le droit de superficie, qui permet d’inscrire au registre foncier une séparation stricte entre la propriété du terrain et celle du bâtiment.
En cas de construction sur le terrain d’autrui sans droit de superficie, le juge peut, selon les circonstances et la bonne foi des parties, ordonner la démolition de l’ouvrage aux frais du constructeur ou obliger le propriétaire du sol à verser une indemnité équitable à celui qui a bâti (Art. 672 CC).
Quand le principe de l'accession s'applique-t-il ?
- Construction par un tiers : Lorsqu’une personne bâtit un mur, un garage ou une maison sur une parcelle qui ne lui appartient pas.
- Plantations : Lors de la mise en terre d’arbres ou de haies, qui deviennent la propriété du titulaire de la parcelle dès qu’ils prennent racine.
- Matériaux intégrés : Lorsqu’un entrepreneur utilise des matériaux pour construire un ouvrage sur votre fonds, ces matériaux deviennent votre propriété absolue par accession.
- Raccordements souterrains : Les conduites et câbles enfouis sous le terrain sont en principe soumis à cette règle, sauf servitude contraire inscrite au registre foncier.
Exemple concret d'accession immobilière en Suisse
Monsieur Blanc est propriétaire d’un grand terrain. Son locataire, Monsieur Noir, décide de construire à ses propres frais un spacieux cabanon en dur et de planter plusieurs arbres fruitiers coûteux dans le jardin, sans signer de convention spécifique ni inscrire de droit de superficie au registre foncier. À la fin du bail, Monsieur Noir souhaite démonter le cabanon pour l’emporter et exige que Monsieur Blanc lui rembourse intégralement ses frais d’aménagement pour les arbres.
À retenir
Selon le principe de l’accession (Art. 667 et 671 CC), Monsieur Blanc est devenu automatiquement propriétaire du cabanon et des arbres dès leur fixation au sol. Monsieur Noir n’a pas le droit d’emporter le cabanon s’il est ancré à demeure. De plus, n’ayant pas obtenu l’accord écrit préalable du bailleur (Art. 260a CO), il n’a en principe aucun droit à une indemnisation. Monsieur Blanc peut même exiger la remise en état des lieux aux frais de Monsieur Noir, à moins qu’ils ne trouvent un arrangement financier pour la plus-value apportée à la parcelle.
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Questions fréquentes
Sources
- Code civil suisse (CC) : Art. 667 (Propriété du sol), Art. 670 (Clôtures mitoyennes), Art. 671 (Matériaux d'autrui), Art. 672 (Indemnité), Art. 674 (Empiétements), Art. 677 (Constructions légères), Art. 779 (Droit de superficie) ; Code des obligations (CO) : Art. 260a (Rénovations par le locataire).
