Promesse de vente immobilière
Contrat notarié par lequel les parties s'engagent juridiquement à conclure une vente immobilière future à des conditions déterminées.
Définition et explication
La promesse de vente immobilière est un avant-contrat formel régi par l’article 216 du Code des obligations (CO). En Suisse, pour être valable, cet acte doit impérativement revêtir la forme authentique, c’est-à-dire être instrumenté par un notaire. Une simple convention écrite sous seing privé (entre les parties sans notaire) est nulle et sans effet juridique concernant l’obligation de vendre ou d’acheter un bien-fonds.
Ce contrat permet de fixer les conditions de la transaction (prix, date de prise de possession, modalités) lorsque la vente définitive ne peut pas être conclue immédiatement (par exemple, en attente d’un financement ou d’une autorisation de construire). La promesse de vente contient généralement le versement d’un acompte qui sera imputé sur le prix de vente final.
Il ne faut pas confondre la promesse de vente notariée avec la convention de réservation souvent proposée par les régies immobilières, qui n’a pas la même portée légale si elle n’est pas notariée.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Lorsque vous souhaitez réserver un bien immobilier de manière contraignante mais que le financement bancaire n’est pas encore totalement validé.
- Si la vente dépend de conditions suspensives, comme l’obtention d’un permis de construire.
- Lorsque le transfert de propriété doit être différé de plusieurs mois pour des raisons fiscales ou pratiques.
- Pour sécuriser le prix et les conditions avant la signature de l’acte de vente final.
Achat d'une villa avec financement en attente
Monsieur Dubois souhaite acheter la villa de Madame Martin dans le canton de Fribourg pour 1’200’000 CHF. La banque de Monsieur Dubois a donné un accord de principe, mais le déblocage des fonds prendra encore deux mois. Madame Martin veut s’assurer que Monsieur Dubois n’abandonnera pas l’achat, car elle a d’autres acheteurs potentiels. Ils décident de signer une promesse de vente.
À retenir
Les parties se rendent chez le notaire pour signer une promesse de vente immobilière (acte authentique). Monsieur Dubois verse un acompte de 10% (120’000 CHF) sur le compte du notaire. L’acte stipule que si Monsieur Dubois n’obtient pas son financement final sous 60 jours, la promesse est caduque (condition résolutoire). Si Monsieur Dubois change d’avis sans motif valable alors que la banque a validé le prêt, Madame Martin pourrait conserver l’acompte à titre de dédit ou exiger l’exécution de la vente, selon les termes précis du contrat et l’article 216 CO.
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Questions fréquentes
Sources
- Code des obligations art. 216; Code civil art. 657
