La réforme PPE Suisse : une réponse à vos problèmes de copropriété
La réforme PPE Suisse, dont le Conseil fédéral a adopté le message le 13 mai 2026, pourrait transformer en profondeur la gestion de votre copropriété. Le texte est désormais entre les mains du Parlement : il n’est pas encore en vigueur. Vous êtes nombreux en Suisse romande à rencontrer des conflits avec vos voisins au sujet de l’entretien de votre immeuble ou lors de l’achat d’un appartement sur plan. Cette modernisation du Code civil vise à vous apporter des solutions concrètes. Si vous constatez que votre bâtiment nécessite des travaux urgents mais que la majorité refuse de mettre la main au portefeuille, cette évolution législative pourrait directement impacter votre quotidien. Si le Parlement l’adopte, vous disposerez de nouveaux outils pour protéger votre investissement immobilier et garantir la pérennité de votre logement.
Ce que dit la nouvelle réforme PPE Suisse
Le message révisant le Code civil suisse (FF 2026 1516), adopté le 13 mai 2026, propose de modifier le cadre légal de la propriété par étages, régi par les articles 712a à 712t du Code civil (CC). L’objectif du gouvernement est de mieux protéger les acheteurs et de pacifier les relations entre copropriétaires.
Le projet de révision (FF 2026 1517) prévoit un nouvel article 712ebis CC sur le plan de répartition, complété par des règles sur la constitution d’une PPE avant la construction (art. 712eter et 712equater du projet), ainsi qu’un nouvel article 712hbis CC qui créerait une action en justice pour imposer un fonds de rénovation. Ces numéros sont ceux du projet : ils n’existent pas encore dans le droit en vigueur.
Concrètement, cette révision aborde deux axes majeurs. Le premier axe concerne la vente sur plan. Aujourd’hui, le Code civil ne règle pas expressément la constitution d’une propriété par étages avant l’édification du bâtiment. Le projet exigerait qu’un plan de répartition délimitant les parties privatives et communes soit déposé au registre foncier avec l’acte constitutif de la PPE. Le second axe modifie la gestion financière. Le futur article 712hbis CC permettrait aux copropriétaires de demander au juge d’ordonner la création ou la modification d’un fonds de rénovation, après un refus de l’assemblée. Cette mesure vise à éviter qu’un immeuble ne se dégrade faute d’anticipation des coûts d’entretien de la toiture, des façades ou du système de chauffage.
Le contexte juridique avant la réforme PPE Suisse
La propriété par étages a été introduite dans le Code civil suisse en 1965. Depuis lors, le texte n’avait connu que de rares adaptations, malgré une augmentation massive du nombre de copropriétés à travers le pays. En 2019, la motion 19.3410 soulignait que le droit de la propriété par étages nécessitait une mise à jour urgente pour répondre aux réalités du marché immobilier contemporain.
Aujourd’hui encore, la création d’un fonds de rénovation dépend du règlement d’administration et d’utilisation (RAU) ou d’une décision de l’assemblée (art. 712m al. 1 ch. 5 CC). Un propriétaire minoritaire ne peut pas forcer cette décision.
Aujourd’hui, si vous achetez un appartement sur plan, la délimitation exacte entre les parties privatives et les espaces communs reste souvent floue jusqu’à l’achèvement des travaux. Cette insécurité juridique provoque d’innombrables litiges lors de la remise des clés. De plus, de nombreuses PPE romandes, construites dans les années septante ou huitante, font aujourd’hui face à des besoins d’assainissement énergétique majeurs. Sans épargne obligatoire au niveau fédéral, les propriétaires se retrouvent contraints de verser des dizaines de milliers de francs d’un seul coup, ce qui entraîne des drames financiers personnels et le blocage des travaux. Le message adopté par le Conseil fédéral le 13 mai 2026 entend combler cette lacune en s’attaquant au cœur du financement de l’entretien des bâtiments.
Réforme PPE Suisse : ce que ça change pour vous
Les modifications proposées par le Conseil fédéral se traduiraient, si le Parlement les adopte, par des changements très pratiques pour chaque propriétaire ou futur acquéreur d’un lot en PPE dans les cantons romands.
Si vous achetez un appartement à Lausanne avant sa construction, un plan de répartition devrait être déposé au registre foncier dès la constitution de la PPE, et les copropriétaires devraient constater à l’unanimité, à la fin du chantier, que les travaux y sont conformes ou déposer un plan rectifié. Les limites de votre droit exclusif et des espaces communs seraient ainsi fixées dès le départ, ce qui limiterait les mauvaises surprises à la livraison.
Vous habitez une PPE vieillissante à Genève et vos voisins refusent d’épargner pour refaire la toiture ? Si la réforme est adoptée, vous pourrez, avec au moins un autre copropriétaire, utiliser la nouvelle action en justice pour obtenir la création ou le réajustement d’un fonds de rénovation adapté aux besoins réels du bâtiment.
En cas de défauts de construction sur les façades communes d’un immeuble neuf à Fribourg, le projet prévoit une assemblée de coordination et des règles clarifiées pour agir contre l’entrepreneur : un copropriétaire pourrait exiger la réparation des défauts d’une partie commune avec l’accord de la majorité des copropriétaires représentant plus de la moitié de la valeur des parts.
Vos droits et démarches avec la réforme PPE Suisse
Pour vous préparer à cette évolution de la loi, mieux vaut agir de manière méthodique. Si vous souhaitez imposer la création d’un fonds de rénovation, la première étape consiste à mettre le sujet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire. Vous devez formuler une proposition écrite et chiffrée, par exemple en suggérant un versement annuel équivalent à une fraction de la valeur d’assurance incendie du bâtiment.
Si l’assemblée refuse votre proposition, la réforme PPE Suisse, une fois en vigueur, vous ouvrirait la voie des tribunaux, à condition d’agir à deux copropriétaires au moins (ou seul si la communauté ne compte que deux ou trois membres). Le projet soumet cette action à la procédure sommaire, plus rapide. Le juge fixerait alors notamment le montant des contributions annuelles et la durée pour laquelle le fonds est créé ou modifié.
Attention, si vous souhaitez annuler une décision prise par l’assemblée générale de votre PPE, l’article 75 du Code civil suisse impose un délai strict. Vous disposez d’un mois à compter de la date à laquelle vous avez pris connaissance de la décision pour déposer votre recours au tribunal. Passé ce délai, la décision devient définitive.
Monter un dossier pour forcer la création d’un fonds ou contester une répartition des charges demande une grande précision juridique. Les enjeux financiers se chiffrent souvent en dizaines de milliers de francs. Pour éviter les erreurs de procédure, vous pouvez vous faire assister par un avocat expert en droit immobilier. Ce professionnel saura analyser votre règlement d’administration et d’utilisation (RAU) et défendre vos intérêts face aux autres copropriétaires. Pour simplifier votre recherche, nous vous invitons à créer un dossier sur notre plateforme afin d’être mis en relation avec le bon expert en Suisse romande.
Si elle est adoptée par le Parlement, cette modification du Code civil représentera une avancée majeure pour la protection de votre patrimoine, car elle responsabilisera les communautés de copropriétaires face au vieillissement du parc immobilier romand. Toutefois, la possibilité de saisir le juge pour imposer un fonds de rénovation risque de multiplier les procédures judiciaires au sein des immeubles où le dialogue est rompu. La réussite de cette modernisation dépendra de la capacité des tribunaux à fixer des montants de dotation proportionnés, sans étouffer financièrement les propriétaires aux revenus modestes.
La réforme PPE Suisse veut sécuriser l’achat sur plan et vous donner le pouvoir juridique de lutter contre la dégradation de votre immeuble en imposant une épargne collective de rénovation. Elle doit encore passer le cap du Parlement.
Erreurs fréquentes liées à la réforme PPE Suisse
La gestion d’une copropriété génère de nombreux malentendus qui finissent souvent devant la justice civile. Avec la réforme PPE Suisse en préparation, certaines erreurs pourraient devenir encore plus préjudiciables. La première erreur courante consiste à confondre les parties privatives et les parties communes ayant un droit d’usage particulier. Par exemple, si vous disposez d’un jardin à usage exclusif, le terrain reste une partie commune. Vous ne pouvez pas y construire une véranda sans l’accord de la majorité qualifiée de l’assemblée, même si vous en avez l’usage exclusif. Le plan de répartition prévu par le projet rendrait ces limites beaucoup plus claires.
La seconde erreur majeure concerne l’utilisation de la caisse de rénovation. De nombreuses communautés puisent dans ce compte pour payer des factures d’entretien courant, comme le nettoyage des escaliers ou la tonte de la pelouse. C’est une violation des règles comptables de la PPE. L’argent épargné, dont la révision en préparation entend renforcer la création, doit servir uniquement à financer des travaux d’envergure, comme le remplacement de l’ascenseur, la réfection de la toiture ou l’isolation des façades. Une mauvaise utilisation de cet argent vous expose à des actions en restitution de la part des autres copropriétaires.
Questions fréquentes sur la réforme PPE Suisse
Quand entre en vigueur la réforme de la PPE ?
Le fonds de rénovation est-il désormais obligatoire en Suisse ?
Quelles protections supplémentaires pour l’achat sur plan ?
Quel est le délai pour contester une décision de l’assemblée ?
Comment se calcule la contribution aux travaux futurs ?
Vous rencontrez des difficultés avec votre copropriété ?
Les litiges en propriété par étages peuvent rapidement devenir éprouvants et coûter très cher. Si vous faites face à un refus abusif de créer un compte d’épargne pour travaux ou si vous subissez des malfaçons suite à un achat sur plan, ne laissez pas la situation s’enliser. Un avocat peut vous aider à faire valoir vos droits selon le droit actuel et à anticiper la future loi.