Faillite du locataire en suisse (art. 266h co)
Disposition légale permettant au bailleur d'exiger des garanties pour les loyers futurs et de résilier le bail immédiatement si le locataire est mis en faillite.
Définition et explication
En droit suisse du bail, la faillite du locataire représente un risque financier majeur pour le propriétaire (bailleur). L’article 266h du Code des obligations (CO) offre une protection spécifique dans cette situation, en dérogeant aux règles habituelles de résiliation.
Lorsqu’un locataire (qu’il s’agisse d’une entreprise ou d’un particulier) est officiellement déclaré en faillite par le juge, le bailleur est en droit d’exiger par écrit que des sûretés (une garantie bancaire ou un dépôt) lui soient fournies pour couvrir les loyers à venir. Il doit pour cela fixer un délai convenable, qui s’adresse à la fois au locataire failli et à l’administration de la faillite (l’Office des faillites).
Si aucune garantie n’est apportée dans le délai imparti, le bailleur peut résilier le contrat de bail avec effet immédiat. Cette mesure permet au propriétaire de récupérer rapidement son bien immobilier afin de le relouer à une personne solvable, limitant ainsi la perte de revenus locatifs. Précisons que cette procédure ne s’applique qu’aux faillites formellement prononcées, et non aux simples saisies de salaire ou aux actes de défaut de biens.
Quand l'article 266h CO s'applique-t-il ?
- Prononcé officiel : Un juge a formellement prononcé la faillite du locataire.
- Prise de possession : Le locataire a déjà reçu les clés et pris possession des locaux (logement ou surface commerciale).
- Demande écrite : Le bailleur a sommé par écrit le locataire et l’administration de la faillite de fournir des garanties pour les loyers futurs.
- Échéance du délai : Le délai convenable fixé pour fournir ces sûretés est échu sans qu’aucune garantie n’ait été versée.
Faillite d'une société locataire de locaux commerciaux
Vous êtes propriétaire d’une surface commerciale à Genève, louée à une société (Sàrl) qui exploite un magasin. Suite à des difficultés financières, le Tribunal de première instance prononce la faillite de cette société. Vous apprenez la nouvelle et craignez de ne plus percevoir les prochains loyers, alors que le contrat court encore sur trois ans.
À retenir
Vous agissez immédiatement en envoyant une lettre recommandée à la Sàrl en faillite ainsi qu’à l’Office des faillites compétent. Vous exigez qu’une garantie couvrant les six prochains mois de loyer vous soit fournie dans un délai de 14 jours. L’Office des faillites vous informe qu’il renonce à reprendre le contrat de bail au nom de la masse en faillite et aucune sûreté n’est déposée dans le délai. Vous utilisez alors la formule officielle cantonale pour résilier le bail avec effet immédiat selon l’art. 266h CO. Vous pouvez ainsi récupérer les locaux et chercher un nouveau locataire commercial sans attendre la prochaine échéance contractuelle.
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Questions fréquentes
Sources
- Code des obligations (CO) art. 266h, CO art. 268.
