Le contrat de courtage
Contrat par lequel le courtier s'engage à indiquer une occasion de conclure une affaire ou à servir d'intermédiaire contre rémunération.
Définition et explication
Le contrat de courtage est défini à l’article 412 du Code des obligations (CO). Il s’agit d’un accord spécifique par lequel une personne (le mandant) charge une autre (le courtier) de lui indiquer l’occasion de conclure un contrat ou de servir d’intermédiaire pour la négociation d’une affaire.
Ce contrat est juridiquement proche du mandat simple. Toutefois, sa particularité réside dans le principe de rémunération au résultat. En droit suisse, le salaire du courtier n’est dû que si l’activité de ce dernier a abouti à la conclusion du contrat visé (principe du succès).
Il existe principalement deux formes de courtage :
- Le courtage d’indication : Le courtier se contente de signaler une opportunité (par exemple, présenter un acheteur potentiel pour un immeuble).
- Le courtage de négociation : Le courtier agit activement pour mener les pourparlers et faciliter la transaction.
Sauf disposition contraire, ce contrat peut être conclu oralement. Cependant, la forme écrite est vivement recommandée pour prouver l’accord sur le montant de la commission (le courtage).
Quand ce contrat s'applique-t-il ?
- Lors de la vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain) par l’intermédiaire d’une agence ou d’un agent indépendant.
- Pour la recherche de financement ou de crédit (courtage en crédit).
- Dans le cadre de la remise de commerce ou de la vente d’entreprises.
- Lorsqu’un spécialiste de l’art ou des objets de collection agit comme intermédiaire pour une vente.
Vente d'une villa à Lausanne par un courtier
Monsieur Dubois souhaite vendre sa villa située sur la Côte. Il fait appel à Madame Rossier, courtière indépendante. Ils conviennent oralement que si Madame Rossier trouve un acheteur pour le prix de 2 millions de francs, elle touchera une commission de 3%.
Madame Rossier publie des annonces et fait visiter la maison à plusieurs personnes. Elle présente finalement Monsieur Martin, qui est très intéressé. Cependant, Monsieur Dubois décide de traiter directement avec Monsieur Martin pour finaliser la vente, sans inviter Madame Rossier à la signature chez le notaire, espérant ainsi économiser la commission.
À retenir
Conformément à l’article 413 CO, le salaire du courtier est dû dès que le contrat a été conclu par l’entremise ou sur l’indication du courtier. Dans ce cas, il existe un lien de causalité direct (aussi appelé lien psychologique) entre l’activité de Madame Rossier (la présentation de l’acheteur) et la vente finale.
Même si Monsieur Dubois a finalisé la vente seul, il doit payer la commission de 3% à Madame Rossier. Le fait d’écarter le courtier à la dernière minute ne libère pas le mandant de son obligation de paiement.
Besoin d'aide sur ce sujet ?
Décrivez votre situation en 2 minutes et recevez une réponse personnalisée d'un expert juridique suisse.
Questions fréquentes
Sources
- Code des Obligations (CO) art. 412 à 418.
