Nue-propriété
La nue-propriété est le droit de posséder un bien immobilier ou mobilier sans avoir le droit de l'utiliser ou d'en percevoir les revenus.
Définition et explication
La nue-propriété découle d’un mécanisme juridique appelé le démembrement du droit de propriété, encadré par le Code civil suisse (Art. 745 et suivants CC). En droit suisse, la pleine propriété d’un bien peut être divisée en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.
- L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple, habiter une maison ou percevoir ses loyers).
- La nue-propriété : le droit de posséder les murs ou le capital du bien, sans jouissance immédiate.
Si vous êtes nu-propriétaire d’un appartement, vous en êtes le propriétaire légal inscrit au Registre foncier, mais vous ne pouvez ni l’occuper ni en exiger les loyers. Ce montage juridique est extrêmement fréquent en Suisse pour la planification successorale. Il permet aux parents de transmettre un patrimoine immobilier à leurs enfants de leur vivant, tout en s’assurant un droit d’y habiter jusqu’à leur décès.
Le nu-propriétaire conserve le droit de vendre sa part (la nue-propriété), bien que l’usufruit reste attaché au bien. De plus, la loi lui impose certaines obligations, notamment la prise en charge des travaux de rénovation extraordinaires nécessaires au maintien de la valeur du bien (Art. 764 CC). L’usufruitier assume pour sa part l’entretien courant et les charges usuelles.
Quand la nue-propriété s'applique-t-elle ?
- Lors d’une donation immobilière anticipée (avancement d’hoirie) à vos enfants, avec réserve d’usufruit.
- Pour protéger le conjoint survivant en lui garantissant la jouissance exclusive du logement familial après un décès.
- Lors d’une vente en viager, où le vendeur conserve le droit d’habiter le bien de manière viagère.
- Dans le cadre d’une planification fiscale visant à réduire l’impôt sur la succession lors de la transmission du patrimoine.
Exemple de donation avec réserve d'usufruit en Suisse
Monsieur Blanc décide de donner sa villa vaudoise à sa fille, Camille, afin d’anticiper sa succession. Il souhaite toutefois continuer à y vivre sereinement jusqu’à la fin de ses jours. Ils signent un acte notarié stipulant que Camille reçoit la nue-propriété de la maison, tandis que Monsieur Blanc en conserve l’usufruit à vie. Dix ans plus tard, le système de chauffage complet (chaudière) tombe en panne et le toit nécessite une réfection majeure.
À retenir
En tant que nue-propriétaire, Camille doit payer les frais de remplacement de la chaudière et la réfection du toit. Il s’agit de travaux extraordinaires qui préservent la valeur du capital (Art. 764 CC). De son côté, Monsieur Blanc, en qualité d’usufruitier, continue de payer l’entretien courant (ramonage, menus travaux), ainsi que l’impôt sur la valeur locative et l’impôt foncier de la villa. Au décès de son père, l’usufruit s’éteindra automatiquement. Camille retrouvera alors la pleine propriété de la villa sans devoir repasser par un notaire ni payer de nouveaux impôts successoraux sur ce bien.
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Questions fréquentes
Sources
- Code civil suisse (CC) art. 745, 760, 764, 765, 766
