Règlement d’administration et d’utilisation (rau) en suisse
Le RAU est le document fondamental régissant les droits, les obligations et l'organisation interne des copropriétaires au sein d'une Propriété par Étages (PPE) en Suisse.
Définition et explication
En droit immobilier suisse, le Règlement d’administration et d’utilisation (RAU) structure la vie quotidienne d’une Propriété par Étages (PPE). Prévu par l’article 712g du Code civil (CC), ce document définit l’organisation interne de l’immeuble.
- Il détaille la répartition précise des charges communes (frais de chauffage, conciergerie, entretien).
- Il fixe les compétences de l’administrateur et les règles de convocation de l’assemblée.
- Il précise l’usage des parties communes (buanderie, couloirs) et les limites des droits de jouissance exclusifs (jardins, terrasses).
Bien que la législation fédérale prévoie des règles par défaut, le RAU permet d’adapter le fonctionnement à la réalité spécifique de votre immeuble. Une fois annoté au Registre foncier, ce règlement s’impose juridiquement à tous les futurs acquéreurs de la PPE.
Quand le RAU s'applique-t-il ?
- Lors de la constitution initiale d’une Propriété par Étages par le promoteur ou le propriétaire.
- Lorsqu’un copropriétaire conteste la répartition des frais de chauffage ou d’entretien.
- Lors d’un conflit de voisinage concernant l’utilisation du jardin ou le bruit dans l’immeuble.
- Lors de la préparation et de la tenue de l’assemblée ordinaire des copropriétaires.
Conflit sur une installation dans le jardin commun
Vous achetez un appartement au rez-de-chaussée d’une PPE. Pensant que l’espace extérieur vous appartient totalement, vous installez une pergola fixe et un grand barbecue maçonné. Un voisin s’y oppose fermement et porte le litige devant l’assemblée en exigeant le démontage immédiat des installations.
À retenir
Le Juge de paix se référera immédiatement au Règlement d’administration et d’utilisation (RAU) et aux plans déposés au Registre foncier. Si le RAU vous accorde un simple « droit de jouissance exclusif » sur le jardin, ce dernier demeure une partie commune (Art. 712b CC). Vous ne pouvez donc pas modifier son aspect de manière permanente sans l’accord préalable de l’assemblée des copropriétaires. Vous serez contraint de démonter la pergola à vos frais et de remettre les lieux en état.
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Questions fréquentes
Sources
- CC art. 712g, CC art. 712b
