Droit d’emption en suisse : acheter à prix fixe (co 216)
Droit permettant d'acquérir un bien immobilier à un prix fixé et durant une période donnée, par simple déclaration de volonté.
Définition et explication
Le droit d’emption est un mécanisme juridique puissant en droit immobilier suisse. Contrairement à une simple promesse de vente, il confère au bénéficiaire le pouvoir d’acheter un bien (généralement immobilier) à des conditions déterminées à l’avance, par sa seule volonté et sans que le propriétaire actuel ne puisse s’y opposer au moment de l’exercice du droit.
Pour être valable, le pacte d’emption doit impérativement respecter la forme authentique, c’est-à-dire être instrumenté par un notaire (art. 216 al. 2 CO). Il définit le prix de vente et la durée de validité du droit.
Pour garantir ce droit contre tout tiers (par exemple si le propriétaire vend le bien à une autre personne entre-temps), il est possible et recommandé de faire annoter ce droit au Registre foncier. Selon l’article 216a du Code des obligations, la durée maximale de cette annotation est de 10 ans. Cette annotation confère un effet réel au droit : le bénéficiaire peut exiger le transfert de propriété même si le bien a changé de mains.
Quand ce droit est-il utilisé ?
- Location-vente (Rent-to-buy) : Un locataire souhaite habiter le bien et se réserve le droit de l’acheter plus tard à un prix fixé aujourd’hui.
- Planification successorale : Un parent donne un droit d’emption à un enfant pour reprendre la maison familiale à un prix déterminé.
- Promotion immobilière : Un promoteur sécurise un terrain le temps d’obtenir le permis de construire, sans l’acheter immédiatement.
- Garantie financière : Utilisé parfois pour garantir un prêt, permettant au créancier d’acheter le bien en cas de non-remboursement (attention aux règles sur la clause commissoire).
Exemple : La location avec option d'achat
Madame Richard loue une villa à Bulle. Elle adore la maison mais n’a pas encore les fonds propres nécessaires pour l’hypothèque. Elle convient avec le propriétaire d’un droit d’emption.
Ils passent devant notaire et fixent un prix de vente à CHF 900’000.-, exerçable n’importe quand dans les 5 prochaines années. Le droit est annoté au Registre foncier. Trois ans plus tard, l’immobilier flambe et la villa est estimée à CHF 1’100’000.-. Le propriétaire, voyant la plus-value, ne souhaite plus vendre au prix initial.
À retenir
Le refus du propriétaire est inopérant. Madame Richard exerce son droit d’emption par écrit. Comme le droit est annoté au Registre foncier, elle est protégée.
Elle verse les CHF 900’000.- convenus (via sa banque) et requiert l’inscription de la propriété à son nom. Le propriétaire est juridiquement contraint de céder le bien au prix fixé en 2021, malgré l’augmentation de la valeur du marché. S’il refuse de signer, le jugement du tribunal remplacera sa signature.
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Questions fréquentes
Sources
- Code des Obligations (CO) art. 216, 216a, 216b ; Code Civil (CC) art. 959
