Amortissement hypothécaire (direct et indirect)
L'amortissement hypothécaire désigne le remboursement régulier de la dette contractée auprès d'un établissement financier pour l'achat d'un bien immobilier en Suisse.
Définition et explication
En droit suisse, l’acquisition d’un bien immobilier est souvent financée par un contrat de prêt de consommation (Art. 312 CO), garanti par une cédule hypothécaire. Selon les directives de l’Association suisse des banquiers (ASB) reconnues par la FINMA, le financement bancaire est divisé en deux parties ou « rangs ». L’amortissement hypothécaire est le mécanisme permettant de rembourser cette dette.
- Le 1er rang : Il couvre jusqu’à 65 % de la valeur du bien. Ce montant ne nécessite généralement aucun amortissement obligatoire. Vous ne payez que les intérêts.
- Le 2ème rang : Il couvre la part du prêt située entre 65 % et 80 % de la valeur du bien. Cette partie doit obligatoirement être amortie en 15 ans maximum, ou avant l’âge de la retraite si celui-ci intervient plus tôt.
Pour rembourser ce 2ème rang, vous disposez de deux méthodes légales et fiscales distinctes :
L’amortissement direct : Vous remboursez chaque année une partie de la dette à la banque. Conséquences : votre dette diminue, vos charges d’intérêts baissent, mais votre charge fiscale augmente, car vous déduisez moins d’intérêts et la valeur nette de votre fortune immobilière croît.
L’amortissement indirect : Vous ne remboursez pas la banque directement. La dette reste intacte. À la place, vous versez le montant de l’amortissement sur un compte de prévoyance (Pilier 3a) mis en gage en faveur de la banque. Conséquences : vous déduisez les versements 3a de votre revenu imposable, vous continuez à déduire une charge d’intérêts élevée sur votre dette complète, et le capital accumulé servira à rembourser la banque en une seule fois lors du retrait de votre 3ème pilier.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Lors de l’achat d’un bien immobilier en Suisse avec un apport de fonds propres limité à 20 %, nécessitant ainsi une hypothèque de 2ème rang.
- Lors de la planification de votre stratégie fiscale, afin de choisir la méthode la plus avantageuse pour votre déclaration d’impôts.
- Lors du renouvellement de votre contrat hypothécaire, moment propice pour revoir votre stratégie d’amortissement.
- À l’approche de la retraite, pour vous assurer que le 2ème rang sera entièrement remboursé à temps.
Exemple d'amortissement indirect en Suisse romande
Vous achetez une villa dans le canton de Vaud pour 1 000 000 CHF. Vous apportez 200 000 CHF de fonds propres. La banque vous octroie une hypothèque de 800 000 CHF. Le 1er rang correspond à 650 000 CHF (65 %) et le 2ème rang s’élève à 150 000 CHF. La banque exige que ce 2ème rang soit amorti sur 15 ans, soit un montant de 10 000 CHF par an. Vous avez un revenu élevé et cherchez à réduire vos impôts.
À retenir
Vous optez pour l’amortissement indirect. Au lieu de verser 10 000 CHF par an à la banque pour réduire la dette, vous versez ce montant sur un compte Pilier 3a bancaire ou une police d’assurance vie liée, nantis au profit de la banque. Votre dette reste fixée à 800 000 CHF, ce qui vous permet de déduire le maximum d’intérêts hypothécaires chaque année. De plus, vous déduisez les 10 000 CHF versés sur le 3ème pilier de votre revenu imposable. À l’échéance du Pilier 3a, le capital accumulé sera transféré à la banque pour purger définitivement l’hypothèque de 2ème rang.
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Questions fréquentes
Sources
- Art. 312 CO (Contrat de prêt) ; Directives de l'Association suisse des banquiers (ASB) concernant les exigences minimales pour les financements hypothécaires.
