Exclusion d’un copropriétaire en suisse (art. 649b cc)
L'action judiciaire permettant à une communauté de forcer la vente de la part d'un copropriétaire dont le comportement rend la vie commune intolérable.
Définition et explication
En Suisse, la vie en propriété par étages (PPE) ou en copropriété exige le respect de règles communes. Lorsque les agissements d’un propriétaire rendent la poursuite de la cohabitation strictement intolérable pour les autres, le Code civil offre une mesure de dernier recours : l’exclusion du copropriétaire selon l’article 649b CC.
Cette action judiciaire représente l’intervention la plus sévère dans le droit de propriété. Elle n’est prononcée par un juge civil qu’à titre exceptionnel (ultima ratio), lorsque toutes les autres tentatives de conciliation ou sanctions plus douces ont échoué. L’objectif n’est pas de punir un simple désaccord, mais de protéger la communauté face à un comportement objectivement destructeur.
Pour intenter cette action en justice, les autres copropriétaires doivent impérativement prendre une décision formelle lors d’une assemblée. Sauf disposition contraire du règlement, cette décision requiert la majorité de tous les copropriétaires (la voix du propriétaire visé n’étant pas comptabilisée). Si le juge admet la demande, il condamnera l’intéressé à aliéner sa part. S’il refuse de le faire dans le délai imparti, le bien sera vendu aux enchères publiques par l’intermédiaire de l’Office des poursuites.
Quand l'exclusion d'un copropriétaire s'applique-t-elle ?
- Violences et menaces : Agressions physiques ou verbales graves et répétées envers les autres résidents, le concierge ou l’administrateur.
- Déprédations volontaires : Destruction répétée et intentionnelle des parties communes (ascenseur, façades, jardin).
- Non-paiement chronique et abusif : Refus systématique de s’acquitter des charges de la PPE sur une très longue période, combiné à une attitude obstructionniste, même après la constitution d’hypothèques légales.
- Changement d’affectation illicite : Exploitation d’un commerce bruyant ou inapproprié dans un lot strictement résidentiel, malgré les interdictions judiciaires préalables.
- Refus abusif de travaux nécessaires : Blocage systématique et injustifié de travaux urgents (comme la réparation d’un toit menaçant de s’effondrer).
Exemple concret de vente forcée en PPE
Vous habitez une PPE de dix appartements dans le canton de Vaud. Monsieur X, propriétaire du rez-de-chaussée, refuse systématiquement de payer ses charges depuis trois ans. En plus de cela, il insulte copieusement les autres propriétaires dans les couloirs, stocke des déchets malodorants dans les parties communes et a récemment menacé physiquement l’administrateur lors d’une assemblée générale. Plusieurs mains courantes ont été déposées à la police et des conciliations ont échoué.
À retenir
Face à cette situation intenable, l’assemblée générale de la PPE vote à la majorité la décision d’intenter une action en exclusion (Art. 649b CC). Le dossier est porté devant le Tribunal de première instance. Le juge constate que le maintien de la communauté est impossible au vu du comportement violent et des manquements graves de Monsieur X. Le tribunal ordonne à ce dernier de vendre son lot dans un délai de six mois. S’il ne s’exécute pas, le tribunal ordonnera à l’Office des poursuites de procéder à une vente aux enchères publiques forcée afin d’exclure définitivement Monsieur X de l’immeuble.
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Questions fréquentes
Sources
- Code civil (CC) art. 649b, art. 649c
