Empiètement en suisse (cc 674) : loi, droits et recours
L'empiètement désigne la situation illicite où une construction franchit la limite d'une parcelle foncière et s'étend sur le terrain du voisin.
Définition et explication
En droit suisse, le principe fondamental de l’accession stipule que le propriétaire d’un terrain est également propriétaire de ce qui y est construit. Ainsi, lorsqu’un ouvrage dépasse la ligne de démarcation et s’étend sur le bien-fonds voisin, il y a empiètement. L’article 674 du Code civil (CC) encadre cette situation extrêmement fréquente lors de litiges de voisinage.
La règle générale vous autorise à exiger la suppression de la partie de la construction qui empiète sur votre propriété, en vous fondant sur l’action en revendication ou l’action négatoire prévues par l’article 641 CC. Vous devez pour cela saisir l’autorité de conciliation (souvent le Juge de paix) ou le Tribunal de première instance.
Toutefois, le législateur a prévu une exception notable pour protéger les bâtisseurs de bonne foi. Si l’empiètement est réalisé sans mauvaise intention (par exemple suite à une erreur de plan) et que le voisin lésé ne s’y oppose pas immédiatement, le juge statue selon le principe de l’équité. Il peut refuser la démolition – jugée trop lourde économiquement – et accorder à l’auteur des travaux une servitude d’empiètement ou la propriété de la parcelle usurpée, contre le paiement d’une indemnité équitable.
Quand la notion d'empiètement s'applique-t-elle ?
- Les fondations ou le mur d’une nouvelle maison s’étendent au-delà de la limite officielle inscrite au Registre foncier.
- Le toit, un balcon ou l’avant-toit d’un bâtiment surplombe l’espace aérien de votre parcelle.
- Un garage ou un cabanon de jardin est construit par erreur à cheval sur deux propriétés distinctes.
- Un mur de soutènement s’affaisse avec le temps et vient peser ou déborder physiquement sur votre terrain.
Exemple d'une construction de villa dans le canton de Fribourg
Monsieur Blanc construit une villa sur sa parcelle. En raison d’un mauvais piquetage du terrain, le constructeur édifie l’angle du garage en débordant de 50 centimètres sur la propriété de son voisin, Monsieur Rouge. Monsieur Rouge s’en aperçoit trois ans plus tard en voulant poser une clôture. Il exige de Monsieur Blanc la démolition immédiate du garage qui ampute son terrain.
À retenir
Monsieur Blanc ayant agi de bonne foi (il s’est fié aux professionnels) et Monsieur Rouge n’ayant pas fait opposition de manière immédiate pendant les travaux de terrassement, le juge civil refusera très probablement la demande de démolition, la considérant comme disproportionnée. En vertu de l’article 674 alinéa 3 CC, le tribunal octroiera à Monsieur Blanc une servitude l’autorisant à maintenir son bâtiment, mais le condamnera à verser une compensation financière à Monsieur Rouge pour la perte de valeur et la privation de son droit de propriété sur ces 50 centimètres.
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Questions fréquentes
Sources
- Art. 674 CC (Constructions sur le fonds d'autrui), Art. 641 CC (Revendication et action négatoire), Art. 669 CC (Clôture et bornage), Art. 2 CC (Règles de la bonne foi).
