Droit de réméré
Le droit de réméré est une convention par laquelle le vendeur d'un bien immobilier se réserve la faculté de le racheter ultérieurement à un prix convenu.
Définition et explication
En droit suisse, le droit de réméré est un mécanisme contractuel qui permet au vendeur d’un immeuble de se réserver le droit de racheter celui-ci à des conditions définies à l’avance. Cette option est encadrée par l’article 216a du Code des obligations (CO).
Pour être juridiquement valable, le pacte de réméré nécessite obligatoirement la forme authentique. Vous devez donc passer devant un notaire pour faire rédiger et signer l’acte. Bien que le contrat soit directement valable entre les parties signataires, il est vivement conseillé de faire annoter ce droit au registre foncier (Art. 959 CC). Cette annotation garantit que votre droit de rachat reste opposable à tout tiers, même si l’acheteur initial revend l’immeuble à une autre personne entre-temps.
La loi fixe des limites strictes concernant la durée d’un tel accord. Un droit de réméré ne peut pas être conclu pour une période excédant 25 ans. Sauf accord contraire stipulé dans le contrat, ce droit est transmissible par succession à vos héritiers. Cependant, vous ne pouvez pas le céder à un tiers par un contrat entre vifs (Art. 216b CO), ce qui le distingue d’autres droits fonciers.
Quand le droit de réméré s'applique-t-il ?
- Vous vendez une propriété immobilière mais souhaitez conserver la garantie légale de la racheter si votre situation financière s’améliore.
- Vous transférez un bien immobilier familial à un proche tout en vous assurant que le bien restera dans la famille grâce à l’option de rachat.
- Vous participez à un montage de financement dans lequel un investisseur acquiert temporairement votre immeuble en guise de garantie de liquidités.
Vente d'un immeuble avec option de rachat à Genève
Vous possédez un immeuble commercial et votre société traverse une crise de liquidités. Pour obtenir des fonds rapidement sans recourir à un prêt bancaire classique, vous vendez l’immeuble à une société d’investissement privée pour un montant de 2 millions de francs. Simultanément, vous signez chez le notaire un pacte de réméré d’une durée de 5 ans, avec un prix de rachat fixé à 2,2 millions de francs. Le notaire inscrit une annotation au registre foncier pour sécuriser votre droit.
À retenir
Quatre ans plus tard, vos affaires reprennent et votre société dégage à nouveau un bénéfice solide. Vous décidez d’exercer votre droit de réméré. Vous informez la société d’investissement et versez le montant convenu de 2,2 millions de francs. L’entreprise a l’obligation légale de vous restituer la propriété de l’immeuble. Un nouveau transfert de propriété est inscrit au registre foncier en votre faveur. Grâce à l’annotation, la société d’investissement n’a pas pu revendre l’immeuble à un tiers sans votre accord durant cette période.
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Questions fréquentes
Sources
- Code des obligations (CO) art. 216a, 216b ; Code civil (CC) art. 959
