Parties communes (ppe) en suisse : règles et loi (cc 712b)
En droit suisse, les parties communes d'une PPE sont les éléments du bâtiment et du terrain qui appartiennent conjointement à tous les copropriétaires et dont l'usage est partagé.
Définition et explication
En droit suisse, l’achat d’un appartement en propriété par étages (PPE) implique de faire la distinction entre vos parties privatives et les parties communes. L’article 712b du Code civil (CC) encadre strictement cette notion pour éviter les conflits entre voisins.
La loi désigne des parties qui sont impérativement communes et qui ne peuvent en aucun cas être soumises à un droit exclusif. Il s’agit notamment :
- Du bien-fonds, c’est-à-dire le terrain sur lequel repose le bâtiment.
- Des éléments de la construction qui déterminent la solidité et la forme du bâtiment, comme les murs porteurs, les façades, les fondations et le toit.
- Des installations qui servent aux autres copropriétaires, comme les couloirs, la cage d’escalier, l’ascenseur ou la chaufferie centrale.
Cette distinction a une conséquence directe sur la gestion de l’immeuble. Vous ne pouvez pas modifier, peindre ou transformer une partie commune sans l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires. De plus, les frais d’entretien de ces éléments sont répartis entre tous les propriétaires, généralement au prorata de leurs quotes-parts (souvent appelées millièmes), conformément à l’article 712h CC.
Dans quels cas les règles des parties communes s'appliquent-elles ?
- Lors de la répartition des charges d’entretien et de rénovation de l’immeuble.
- Si un copropriétaire souhaite effectuer des travaux touchant l’aspect extérieur du bâtiment (fenêtres, stores, façade).
- Pour statuer sur l’utilisation des espaces partagés comme le jardin, le parking visiteurs ou la buanderie.
- En cas de sinistre affectant le toit ou les fondations de la construction.
Exemple d'une modification de façade en Suisse
Vous êtes propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée d’une PPE à Lausanne. Pour gagner en luminosité, vous souhaitez percer le mur extérieur du salon afin de créer une grande baie vitrée donnant sur le jardin partagé.
À retenir
Le mur extérieur constitue une façade et, à ce titre, une partie commune impérative selon l’article 712b CC, même s’il délimite directement votre lot privatif. Vous ne pouvez pas entreprendre ces travaux seul. Vous devez soumettre votre projet à l’assemblée des copropriétaires. En cas de percement sans autorisation, la communauté des copropriétaires est en droit d’exiger la remise en état du mur à vos seuls frais.
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Questions fréquentes
Sources
- Code civil suisse (CC) art. 712b, CC art. 712h
