Résiliation du bail par le locataire
Acte par lequel le locataire met fin au contrat de location, soit en respectant les échéances contractuelles, soit de manière anticipée en proposant un remplaçant.
Définition et explication
En Suisse, la résiliation du bail à loyer par le locataire est strictement encadrée par le Code des obligations. Elle peut intervenir de deux manières distinctes : la résiliation ordinaire et la restitution anticipée.
Pour une résiliation ordinaire, vous devez respecter les délais de congé (généralement 3 mois pour un logement) et les termes fixés dans votre contrat ou par l’usage local (art. 266a CO). La lettre de congé doit parvenir au bailleur (ou à la régie) avant le début du délai de préavis.
La restitution anticipée (art. 264 CO) permet au locataire de se libérer de ses obligations avant l’échéance contractuelle. Pour cela, il doit proposer au moins un locataire de remplacement qui soit solvable, acceptable pour le bailleur et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Si le bailleur refuse un candidat répondant à ces critères sans justes motifs, le locataire sortant est libéré de son obligation de payer le loyer à la date où le remplaçant aurait pu emménager.
La forme écrite est impérative. Si le logement sert de domicile familial, la résiliation doit être signée par les deux époux ou partenaires enregistrés, même si un seul figure sur le bail.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Lorsque vous souhaitez quitter votre logement à l’échéance prévue par le contrat (fin de trimestre ou date fixe).
- Si vous devez déménager rapidement pour des raisons professionnelles ou personnelles (restitution anticipée).
- En cas de séparation ou de divorce, nécessitant de mettre fin au bail commun.
- Si le loyer devient trop onéreux et que vous cherchez un logement plus abordable.
Exemple : Restitution anticipée pour mutation professionnelle
Monsieur Dubuis, locataire à Genève, signe un contrat de bail d’une durée initiale de 5 ans. Au bout de deux ans, il est muté à Zurich et doit déménager le 1er mars. Son contrat prévoit pourtant que la prochaine échéance de résiliation est fixée au 31 décembre, avec un préavis de 3 mois.
Monsieur Dubuis ne souhaite pas payer deux loyers simultanément jusqu’en décembre. Il invoque l’article 264 du Code des obligations pour une restitution anticipée. Il publie une annonce et trouve trois personnes intéressées par son appartement genevois pour le 1er mars.
À retenir
Monsieur Dubuis constitue les dossiers complets des trois candidats (extrait de l’Office des poursuites vierge, fiches de salaire prouvant la solvabilité, copie d’identité) et les transmet à sa régie par courrier recommandé mi-janvier.
Parmi les candidats, Madame Morel est solvable et prête à reprendre le bail tel quel. La régie refuse pourtant Madame Morel car elle préférerait relouer l’appartement plus cher à un autre candidat. Juridiquement, Monsieur Dubuis est libéré de ses obligations (paiement du loyer) dès le 1er mars, date à laquelle Madame Morel était prête à emménager, car il a fourni un candidat acceptable que le bailleur a refusé sans motif lié à la solvabilité ou aux mœurs.
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Questions fréquentes
Sources
- CO art. 264, CO art. 266a, CO art. 266c, CO art. 266m
