Impôt sur le gain immobilier : barème selon canton et durée
Estimez l'impôt sur le gain immobilier dû lors de la revente d'un bien selon le barème dégressif appliqué par votre canton romand.
Optimisation fiscale possible
Timing, remploi, travaux documentables. Un spécialiste peut réduire l'impôt.
Comprendre l'impôt sur le gain immobilier
L'impôt sur le gain immobilier frappe la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier privé. Il est exclusivement cantonal (et parfois communal), à taux dégressif selon la durée de détention : plus on conserve longtemps, moins on paie. Une vente après deux ans peut être taxée à 30-50 %, alors qu'une vente après 25 ans peut être totalement exonérée selon le canton. Le mécanisme vise à décourager la spéculation et à préserver le marché du logement de long terme.
L'art. 12 LHID impose à tous les cantons d'avoir un impôt sur le gain immobilier, mais leur laisse une grande marge de manœuvre. Les barèmes varient fortement entre Vaud, Genève, Fribourg, Valais, Neuchâtel et Jura. Vaud applique des taux de 30 % la première année à 7 % après 24 ans. Genève descend de 50 % la première année à 0 % après 25 ans. Fribourg part de 22 % et descend à 6 % après 15 ans. Le Valais retient un système comparable avec des paliers spécifiques.
Le gain imposable est la différence entre le prix de vente et le prix de revient. Le prix de revient comprend le prix d'achat, les frais notariés et droits de mutation initiaux, ainsi que les investissements à plus-value (rénovation lourde, agrandissement, isolation thermique). Les frais d'entretien courant ne sont pas déductibles. Conservez toutes les factures pendant la durée de détention : sans justificatifs, l'administration fiscale retient le seul prix d'achat. Cette discipline documentaire peut faire varier l'impôt de plusieurs dizaines de milliers de francs, surtout sur les biens rénovés en profondeur au cours des années.
Barèmes simplifiés selon canton et durée
| Canton | Durée de détention | Taux d'imposition |
|---|---|---|
| Vaud | 5 ans | 22 % |
| Vaud | 20 ans | 9 % |
| Genève | 10 ans | 20 % |
| Genève | 25 ans et plus | 0 % |
| Fribourg | 10 ans | 12 % |
| Valais | 15 ans | 12 % |
Cas particuliers et différés d'imposition
Plusieurs situations donnent droit à un report d'imposition (art. 12 al. 3 LHID) : remploi dans une résidence principale en Suisse dans un délai raisonnable (généralement 2 à 5 ans selon le canton), succession ou donation entre époux ou descendants, échange entre exploitations agricoles, transfert dans le cadre d'un divorce. Le gain n'est pas effacé, il est simplement reporté sur le bien remploi ; lors de la revente ultérieure, l'impôt frappe la plus-value totale cumulée. Le report doit être expressément demandé à l'administration fiscale au moment du dépôt de la déclaration de gain, faute de quoi l'imposition immédiate s'applique sans recours possible.
La vente d'une résidence principale bénéficie souvent d'un régime spécial (taux réduit ou différé total si remploi). Pour un investissement locatif détenu en société, le gain entre dans le bénéfice imposable et suit le régime ordinaire. Les professionnels du commerce immobilier sont taxés différemment : leurs gains sont des bénéfices commerciaux soumis à l'impôt sur le revenu et aux cotisations AVS. Une vente à terme, une vente à réméré ou un transfert économique (cession d'actions d'une société immobilière) peuvent déclencher l'impôt même sans transfert formel.
L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable, l'aliénation comprenant tout acte juridique transférant économiquement la propriété.
Erreurs fréquentes lors de la vente
Trois erreurs documentaires coûtent en moyenne CHF 30'000 à 80'000 d'impôt supplémentaire aux vendeurs romands.
Ne pas conserver les factures de travaux : sans justificatifs détaillés (entreprise, date, montant TTC, descriptif), l'administration retient uniquement le prix d'achat initial - toute la rénovation est ignorée. Pour une cuisine refaite à CHF 45'000 et une isolation à CHF 60'000, l'écart d'imposition peut atteindre CHF 25'000. Bonne pratique : créez dès l'achat un classeur dédié (papier ou numérique) avec onglets « plus-value » (extension, isolation, panneaux solaires, mise aux normes énergétiques) et « entretien courant » (peinture, chaudière, toiture). Photographiez chaque facture et stockez sur cloud. La distinction se fait au cas par cas : en cas de doute, demandez un avis fiscal préalable au canton, gratuit dans la plupart des juridictions.
Oublier de demander le report d'imposition : le remploi en résidence principale en Suisse dans le délai cantonal (2 à 5 ans) suspend l'impôt. Cette demande doit être expresse et écrite au moment du dépôt de la déclaration de gain - pas après. Si vous achetez d'abord et vendez ensuite (remploi anticipé), conservez toutes les preuves de l'enchaînement (compromis, actes, financement). Pour la vente à perte, peu de gens savent qu'elle peut compenser un gain réalisé la même année dans le même canton sur un autre bien : remplissez la déclaration même en cas de moins-value pour activer ce mécanisme.
Questions fréquentes
Gain imposable = prix de vente − prix de revient. Le prix de revient comprend le prix d'achat initial, les frais de notaire et droits de mutation payés à l'achat, et les investissements à plus-value (rénovation lourde, extension, isolation, panneaux solaires). Conservez toutes les factures avec date et description. Sans justificatifs, l'administration applique uniquement le prix d'achat, ce qui augmente artificiellement le gain.
Pour décourager la spéculation à court terme et inciter à la stabilité immobilière. Les ventes rapides (1-5 ans) sont taxées lourdement (20 à 50 % selon canton). Au-delà de 20 ou 25 ans, le taux tombe parfois à 0 % (Genève) ou à un minimum résiduel de 5-7 % (Vaud, Valais). La logique est que le gain réalisé sur très longue durée provient en grande partie de l'inflation et n'est pas une plus-value spéculative.
Non. Il faut le demander expressément à l'administration fiscale au moment du dépôt de la déclaration de gain immobilier, en justifiant le remploi. Les délais sont courts : 2 à 5 ans selon le canton pour acquérir le bien de remploi en Suisse. Si le délai expire sans remploi, l'imposition redevient exigible avec intérêts moratoires. L'achat à l'étranger n'ouvre en principe pas droit au report.
Les travaux à plus-value (qui augmentent durablement la valeur du bien) sont déductibles : extension, transformation, mise aux normes énergétiques majeure, panneaux solaires, isolation extérieure. Les frais d'entretien courant (peinture, réparation chaudière, ravalement) ne le sont pas, mais étaient déjà déductibles du revenu chaque année. La distinction est jurisprudentielle ; en cas de doute, demandez un avis fiscal préalable.
Le vendeur, dans la grande majorité des cas. Le notaire retient en général une provision sur le prix de vente (10 à 25 % du gain estimé) qu'il verse directement à l'administration fiscale. Le solde est régularisé après dépôt de la déclaration définitive. Dans certains cantons, l'acheteur est solidairement responsable jusqu'à concurrence du prix d'acquisition : exigez la quittance fiscale lors du transfert.
Aucun impôt n'est dû. La perte immobilière privée n'est pas déductible des autres revenus (contrairement au régime des indépendants), elle est simplement perdue. Une perte sur un bien peut toutefois être compensée avec un gain réalisé sur un autre bien la même année dans le même canton. Conservez les pièces justificatives : l'administration peut contester le prix de revient déclaré.