Frais de notaire en Suisse : calculateur des frais d'achat immobilier

Que comprennent les frais de notaire lors d'un achat immobilier en Suisse ?

L'expression « frais de notaire » désigne en réalité trois postes distincts : l'impôt cantonal sur le transfert (droits de mutation, lods ou droits d'enregistrement), les émoluments du registre foncier et la rémunération du notaire. S'y ajoutent, si vous empruntez, les frais de la cédule hypothécaire.

Pourquoi un notaire ? En droit suisse, les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique (art. 216 al. 1 CO), et la propriété ne s'acquiert que par l'inscription au registre foncier (art. 656 CC). La constitution d'un gage immobilier, donc d'une cédule hypothécaire, exige elle aussi la forme authentique (art. 799 al. 2 CC). Le notaire rédige l'acte, vérifie le financement, encaisse les montants dus et requiert l'inscription au registre foncier.

Les droits de mutation sont un impôt cantonal, parfois complété par une part communale. Dans le canton de Vaud, le droit cantonal est de 2,2 % (art. 10 LMSD) et les communes peuvent prélever jusqu'à 50 centimes par franc perçu par l'État, soit 3,3 % au total au maximum. Genève perçoit 3 % (art. 33 LDE), sans centimes additionnels (art. 49 LDE). Neuchâtel perçoit des lods de 3,3 % (art. 6 LDMI). Fribourg prélève 1,5 % (art. 21 LDMG) et chaque commune peut y ajouter jusqu'à 100 % de ce montant (art. 22 LDMG). Le Valais applique un barème par valeur : 1 % jusqu'à CHF 500'000, 1,3 % jusqu'à CHF 1'000'000 et 1,5 % au-delà (art. 14 LDM), plus un impôt communal de 50 % au plus (art. 15 LDM). Le Jura perçoit, depuis le 1er mars 2024, 2,5 % jusqu'à un million et 3,2 % sur la partie qui dépasse (art. 6 LDMG-JU). Le canton de Berne, donc le Jura bernois, prélève 1,8 %.

Les émoluments du registre foncier et du notaire sont fixés par des tarifs cantonaux. Les honoraires du notaire suivent en général un barème dégressif selon le prix, et la TVA de 8,1 % s'y ajoute. Leur montant dépend aussi du travail réel (copropriété par étages, servitudes, vente à terme, succession). Notre calculateur en donne une approximation : seul le devis du notaire fait foi.

Qui paie ? Dans les cantons romands, les droits de mutation sont en principe à la charge de l'acheteur, sauf convention contraire dans l'acte (par exemple art. 4 LMSD à Vaud, art. 2 LDMG-JU dans le Jura). Les parties restent souvent solidairement responsables envers le fisc. Le vendeur paie de son côté l'impôt sur le gain immobilier : consultez notre calculateur d'impôt sur le gain immobilier.

Résidence principale, premier logement : les réductions par canton

Genève. Lorsque l'immeuble est destiné à servir de résidence principale à l'acquéreur, les droits d'enregistrement sur l'acte de vente sont réduits d'un montant indexé chaque année (art. 8A LDE). Pour les actes passés dès le 1er mars 2026, la réduction est de CHF 20'924 et le prix ne doit pas dépasser CHF 1'394'928 (art. 1 RDE). Les droits sur l'acte hypothécaire sont en outre réduits de moitié. L'acheteur doit prouver l'affectation dans les deux ans et occuper le logement pendant trois ans sans interruption ; à défaut, les droits non perçus sont réclamés.

Fribourg. Depuis le 1er mars 2024, pour l'acquisition d'un premier logement destiné à l'habitation principale, la base de calcul est réduite de CHF 500'000 si le prix global ne dépasse pas CHF 1'000'000, et de CHF 250'000 entre CHF 1'000'001 et CHF 1'500'000 (art. 19a LDMG). Au-delà, aucune déduction n'est accordée. Le logement doit être occupé personnellement pendant au moins deux ans sans interruption.

Neuchâtel et Berne. À Neuchâtel, les lods sont de 2,2 % au lieu de 3,3 % lorsque l'immeuble est durablement destiné à l'habitation principale de l'acquéreur (art. 11 LDMI), avec une occupation minimale de deux ans. Dans le canton de Berne, y compris le Jura bernois, CHF 800'000 du prix peuvent être exonérés de l'impôt sur les mutations si l'acquéreur en fait sa résidence principale et l'occupe au moins deux ans sans interruption ; l'impôt fait d'abord l'objet d'un sursis.

Vaud, Valais et Jura. Ces cantons ne prévoient pas de réduction générale pour la résidence principale. Le Jura a supprimé le taux réduit pour une première acquisition au 1er mars 2024. Des réductions existent en revanche pour les transferts en famille, par exemple 1,5 % dans le Jura pour un transfert à des descendants ou ascendants (art. 9 LDMG-JU).

La cédule hypothécaire. Si vous empruntez, la banque exige un gage, en général une cédule hypothécaire. En créer une nouvelle entraîne des émoluments et, dans certains cantons, un impôt : 0,65 % plus les centimes additionnels à Genève (art. 84-85 LDE), 0,75 % à Fribourg (art. 23 LDMG), 0,2 % en Valais (art. 16 LDM) et 3,5 pour mille dans le Jura (art. 13 LDMG-JU). Reprendre une cédule existante du vendeur, lorsque la banque l'accepte, évite ce droit.

Préparer son budget et la signature chez le notaire

Les frais d'achat sont exigibles au moment de l'acte : ils doivent être prévus dès le plan de financement, en plus des fonds propres exigés par la banque.

Fonds propres. Les banques demandent en principe au moins 20 % du prix en fonds propres, selon les directives de l'Association suisse des banquiers reconnues par la FINMA, et financent rarement les frais d'achat. Pour compléter l'apport, vous pouvez retirer ou mettre en gage votre avoir de 2e pilier pour votre propre logement (art. 30c LPP), ainsi que votre 3e pilier A (art. 3 OPP 3). Attention : après un rachat LPP, les prestations ne peuvent pas être retirées sous forme de capital pendant trois ans (art. 79b al. 3 LPP). Voir notre calculateur de rachat LPP.

Consignation et paiement. Le notaire encaisse les droits et émoluments pour le compte de l'État et du registre foncier. À Vaud, les parties doivent consigner 3,3 % du prix auprès de l'officier public en garantie des droits de mutation (art. 62a LMSD). Demandez au notaire un décompte provisoire détaillé avant la signature, et vérifiez qui supporte quels frais dans l'acte.

Réductions à demander à temps. Les allègements pour résidence principale (GE, FR, NE, BE) supposent que l'affectation soit déclarée dans l'acte ou à l'autorité de taxation, puis que le logement soit réellement occupé pendant la durée légale. Une mise en location ou une revente anticipée entraîne un rappel des droits.

Après l'achat. Les frais d'acquisition ne sont pas déductibles du revenu ; ils peuvent en revanche être intégrés au prix de revient lors de la revente, selon les règles cantonales de l'impôt sur le gain immobilier. En cas de succession ou de partage entre héritiers, d'autres droits s'appliquent : voir notre calculateur d'impôt de succession et notre simulateur de partage successoral.

Questions fréquentes