Que faire si je découvre un défaut de construction ?
Vous devez envoyer un avis des défauts formel par écrit à l'entrepreneur dans le délai applicable. Cette démarche vous permet d'exiger la réparation gratuite, une réduction du prix ou, dans les cas graves, le refus de l'ouvrage.
Vous devez envoyer un avis des défauts formel par écrit à l'entrepreneur dans le délai applicable. Cette démarche vous permet d'exiger la réparation gratuite, une réduction du prix ou, dans les cas graves, le refus de l'ouvrage.
Délai légal
60 jours (Code des obligations révisé) ou délai de garantie de 2 ans (Norme SIA 118).
Urgence
Urgent
Coût
Avis gratuit. En cas de litige, frais judiciaires et d'expertise selon la valeur litigieuse.
Qui contacter
L'entrepreneur, l'architecte ou la direction des travaux (toujours par courrier recommandé).
Comprendre votre situation
La remise des clés de votre nouvelle maison devrait être un moment de joie, mais la découverte d’une malfaçon peut rapidement transformer ce rêve en parcours du combattant. Qu’il s’agisse d’infiltrations d’eau, de fissures dans les murs ou d’un système de chauffage dysfonctionnel, il est impératif de réagir sans attendre pour préserver vos droits vis-à-vis de l’entreprise responsable.
En Suisse, le droit de la construction prévoit des règles strictes pour le signalement de ces problèmes, avec des différences notables selon que votre contrat est soumis au Code des obligations ou à la norme SIA 118. Il est essentiel d’adresser un avis des défauts écrit pour obliger l’entrepreneur à assumer ses obligations de garantie.
Ce que dit la loi
- Art. 367 COVérification de l'ouvrage et avis des défauts
- Art. 368 CODroits du maître en cas de défaut (réfection, réduction, refus)
- Art. 370 COAcceptation de l'ouvrage et libération de l'entrepreneur
- Art. 371 COPrescription des défauts d'une construction immobilière
- Norme SIA 118Conditions générales pour l'exécution des travaux de construction (si intégrée au contrat)
Vos droits
- Droit d'exiger la réfection de l'ouvrage sans frais par l'entrepreneur
- Droit de demander une réduction du prix proportionnelle à la moins-value
- Droit de refuser l'ouvrage si le défaut le rend totalement inutilisable
- Droit de réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice financier direct
- Droit de retenir une partie du paiement en vertu de l'exception d'inexécution
Les étapes à suivre
Documenter le défaut constaté
Dès la découverte de la malfaçon, prenez des photos claires et rédigez une description précise du problème. Ne tentez surtout pas de réparer le défaut vous-même, sous peine de perdre vos droits à la garantie légale.
Vérifier le contrat d'entreprise
Contrôlez si votre contrat est régi exclusivement par le Code des obligations (CO) ou s'il intègre formellement la norme SIA 118. Cette distinction est déterminante pour connaître le délai exact dont vous disposez pour agir.
Envoyer un avis des défauts par écrit
Adressez un courrier recommandé à l'entrepreneur dans le délai imparti (60 jours pour le CO révisé, ou à tout moment durant la période de garantie de 2 ans pour la SIA 118). Mentionnez chaque défaut en détail et déclarez expressément que vous le tenez pour responsable.
Exiger la réparation ou une baisse de prix
Dans votre mise en demeure, fixez un délai raisonnable à l'entreprise pour procéder à la réfection gratuite de la construction. Si la réparation s'avère impossible ou trop onéreuse, vous pouvez exiger une réduction du coût de l'ouvrage.
Solliciter une expertise privée
Si l'entrepreneur conteste sa responsabilité, minimise la gravité du défaut ou refuse d'intervenir, demandez une expertise indépendante pour établir objectivement la cause technique de la malfaçon et chiffrer le coût des réparations.
Saisir la justice civile
En cas de blocage persistant, vous devrez engager une action judiciaire avant l'expiration du délai de prescription, qui est généralement de cinq ans pour un immeuble. La procédure sera initiée devant le tribunal compétent du lieu de situation de l'immeuble.
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Nos avocats partenaires spécialisés en droit de la construction analysent votre contrat et vous aident à faire valoir vos droits pour obtenir une réparation rapide.
Les erreurs à éviter
- Attendre plusieurs mois pour signaler le défaut après sa découverte
- Se contenter d'un appel téléphonique sans envoyer d'avis des défauts par courrier recommandé
- Faire intervenir un autre artisan pour réparer avant d'avoir mis l'entrepreneur initial en demeure
- Payer le solde de la facture sans émettre la moindre réserve écrite
- Laisser s'écouler le délai de prescription de cinq ans sans interrompre la prescription
L’avis de l’équipe JuriUp
Les litiges liés aux défauts de construction sont extrêmement fréquents en Suisse et peuvent devenir particulièrement coûteux. Le piège principal réside dans la gestion des délais de signalement. Que votre bien se situe dans le canton de Vaud, dans le canton de Genève, dans le canton de Fribourg ou ailleurs, un avis des défauts envoyé trop tard ou formulé de manière imprécise peut valoir acceptation tacite de l’ouvrage et anéantir tous vos droits à la garantie.
Nous recommandons toujours d’intégrer la norme SIA 118 à votre contrat initial avant le début des travaux. Elle instaure un délai de garantie de deux ans durant lequel vous pouvez signaler les défauts en tout temps, ce qui offre une protection bien supérieure à la règle stricte du Code des obligations. Si le litige s’enlise et que l’entrepreneur fait la sourde oreille, l’accompagnement par un avocat spécialisé devient indispensable pour faire valoir vos prétentions et, si nécessaire, préparer une procédure judiciaire efficace.
L’équipe juridique JuriUp
Juristes & avocats partenaires · droit suisse
Questions fréquentes
Un défaut apparent est visible lors de la réception de l'ouvrage ou par une vérification usuelle. Un défaut caché (ou vice caché) ne se manifeste que plus tard, souvent après plusieurs mois d'utilisation de la maison, comme une infiltration d'eau ou un affaissement progressif des fondations.
En Suisse, les actions en garantie pour les défauts d'une construction immobilière se prescrivent par cinq ans à compter de la réception de l'ouvrage (art. 371 CO). Passé ce délai de prescription, il n'est généralement plus possible de contraindre l'entrepreneur devant les tribunaux.
Oui, vous avez le droit de retenir une part proportionnelle du prix en vertu de l'exception d'inexécution (art. 82 CO). Néanmoins, cette retenue doit être justifiée et proportionnée à la valeur du défaut : vous ne pouvez pas bloquer la totalité d'une facture importante pour une malfaçon mineure.
Oui, mais uniquement sous certaines conditions. Si l'entrepreneur initial refuse de réparer le défaut après avoir été formellement mis en demeure avec un délai convenable, vous pouvez faire exécuter les travaux par un tiers (exécution par substitution) et exiger le remboursement de ce coût à l'entreprise fautive.
Si l'entrepreneur tombe en faillite, il devient très compliqué d'obtenir une réparation physique ou un dédommagement. Vous devrez produire votre créance chiffrée auprès de l'office des faillites, mais les chances de récupérer votre argent en tant que créancier de troisième classe sont malheureusement faibles.
Non, la norme SIA 118 n'est pas une loi fédérale. Il s'agit de conditions générales qui ne s'appliquent que si vous et l'entrepreneur avez expressément convenu de les intégrer à votre contrat d'entreprise. À défaut, ce sont exclusivement les dispositions du Code des obligations qui font foi.
Ressources utiles
Sources
- Code des obligations (Contrat d'entreprise)
- Message concernant le code des obligations (Défauts de construction)
- Guide relatif au contrat d'entreprise (KBOB)
Dernière mise à jour : 27 juin 2026
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Ce guide fournit une information juridique générale concernant le droit suisse et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque situation étant particulière, faites valider votre cas par un professionnel via JuriUp.