Congé pour besoin propre en suisse : règles et procédure
Le congé pour besoin propre est la résiliation du contrat de location par le bailleur qui doit récupérer urgemment le logement pour lui-même ou ses proches.
Définition et explication
En Suisse, le droit du bail protège le locataire contre les résiliations abusives. Toutefois, le congé pour besoin propre constitue une exception légale majeure. Si le propriétaire démontre un besoin urgent d’utiliser le logement ou le local commercial pour lui-même, son conjoint, ses enfants ou d’autres proches parents, il est autorisé à mettre fin au contrat de bail.
Ce mécanisme est encadré par le Code des obligations. La notion d’urgence reconnue par la jurisprudence et le Tribunal de première instance ne correspond pas à une situation de détresse absolue. Elle implique simplement que l’on ne peut raisonnablement pas exiger du propriétaire qu’il attende plus longtemps pour récupérer son bien. Ce motif est d’ailleurs très fréquemment invoqué lorsqu’une personne achète un bien immobilier déjà loué et souhaite y emménager au plus vite (Art. 261 CO).
Pour être valable, le bailleur doit impérativement notifier le congé au moyen de la formule officielle agréée par le canton, tout en respectant les délais et termes légaux ou contractuels. De votre côté, en tant que locataire, vous conservez le droit de contester ce motif devant l’Autorité de conciliation. Vous pouvez également solliciter une prolongation du bail, mais celle-ci sera accordée de manière extrêmement restrictive si le besoin du bailleur est prouvé.
Quand le besoin propre est-il légalement reconnu ?
- Achat d’un bien loué : Le nouveau propriétaire souhaite habiter dans l’appartement qu’il vient tout juste d’acquérir.
- Logement pour un membre de la famille : Un enfant du propriétaire quitte le foyer parental et nécessite l’usage de cet appartement spécifique.
- Rapprochement familial ou santé : Le bailleur âgé souhaite occuper un logement situé au rez-de-chaussée de son propre immeuble pour des questions de mobilité.
- Réalité de l’intention : Le besoin invoqué doit être concret et actuel. Il ne peut pas s’agir d’un prétexte mensonger visant à expulser le locataire pour relouer plus cher.
Achat d'un appartement loué et besoin familial urgent
Monsieur Dubois fait l’acquisition d’un appartement en Suisse romande, qui est actuellement loué par Madame Morel. La fille de Monsieur Dubois vient de terminer ses études et cherche un logement pour débuter son premier emploi dans la même ville. Dès que le transfert de propriété est inscrit au Registre foncier, Monsieur Dubois envoie une résiliation à Madame Morel en utilisant la formule officielle. Il respecte le préavis de trois mois et invoque le besoin propre urgent pour loger sa fille.
À retenir
La démarche de Monsieur Dubois est parfaitement valable au regard de l’Art. 261 alinéa 2 CO. Le logement d’un descendant direct constitue un besoin légitime et concret pour le bailleur. Madame Morel dispose d’un délai strict de 30 jours pour saisir l’Autorité de conciliation. Elle ne parviendra probablement pas à faire annuler ce congé, car l’urgence familiale est réelle. En revanche, si elle prouve que son expulsion lui causerait des conséquences dures et qu’elle recherche activement une alternative, le juge pourrait lui accorder une courte prolongation de son bail.
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Questions fréquentes
Sources
- Code des obligations (CO) art. 261, 271a, 272 et 272a
