Petit entretien en droit du bail suisse
Le petit entretien désigne l'obligation légale du locataire de réparer ou remplacer à ses frais les menus défauts de son logement, généralement limités à un coût de 150 à 200 francs.
Définition et explication
En droit suisse du bail, l’entretien général de l’objet loué incombe en principe au bailleur. Toutefois, l’article 259 du Code des obligations (CO) prévoit une exception notable : le locataire doit remédier à ses propres frais aux défauts qui peuvent être éliminés par des travaux de nettoyage ou de menues réparations, indispensables à l’entretien normal.
Cette obligation, couramment appelée petit entretien, vise à éviter que le bailleur ou la régie ne soit sollicité pour des interventions mineures du quotidien. La jurisprudence et les associations de locataires (ASLOCA) comme de propriétaires (USPI, CGI) s’accordent généralement sur deux critères cumulatifs pour définir ce qui relève du petit entretien :
- Le coût de la réparation : La dépense pour le matériel ne doit généralement pas excéder un montant compris entre 150 et 200 francs par intervention.
- L’absence de spécialiste : La réparation ou le remplacement doit pouvoir être effectué par une personne de compétence moyenne, sans nécessiter l’intervention d’un artisan qualifié (plombier, électricien, menuisier).
Si l’intervention requiert l’expertise d’un professionnel pour des raisons de sécurité ou de complexité technique (par exemple, toucher au câblage électrique), la facture incombe intégralement au bailleur, même si le coût de la pièce est inférieur à 150 francs. De plus, les clauses du contrat de bail qui mettraient à la charge du locataire un forfait général ou un pourcentage sur toutes les réparations sont nulles.
Quand le locataire doit-il payer le petit entretien ?
- Remplacement de consommables : Changement des ampoules, des néons, des fusibles simples ou des filtres de la hotte de ventilation.
- Petite plomberie : Remplacement du pommeau de douche, du flexible, des joints extérieurs, ou débouchage des écoulements directement accessibles (siphons).
- Accessoires divers : Remplacement de la lunette des toilettes, de la courroie du store (si facilement remplaçable), de la plaque de cuisson du four ou du bac à glaçons du réfrigérateur.
- Dommage survenu pendant le bail : Le défaut ne doit pas exister lors de l’état des lieux d’entrée, auquel cas il revient au bailleur d’y remédier initialement.
Exemple de petit entretien dans un appartement en Suisse
Vous louez un appartement à Lausanne. Un matin, vous constatez que le flexible de la douche fuit abondamment et que l’ampoule du four a grillé. Vous appelez immédiatement votre régie immobilière pour qu’elle mandate un concierge ou un plombier afin de procéder au remplacement de ces deux éléments, en demandant que la facture soit prise en charge par le propriétaire.
À retenir
La régie refuse légitimement votre demande. Selon l’article 259 CO, le remplacement d’un flexible de douche et d’une ampoule relève typiquement du petit entretien. Un flexible s’achète pour environ 30 francs dans un commerce de bricolage et se visse à la main sans outil spécialisé. L’ampoule coûte moins de 10 francs. Vous devez donc procéder vous-même à ces achats et effectuer les remplacements. Si vous décidez néanmoins de faire venir un spécialiste, vous devrez payer l’intégralité de sa facture de déplacement et de main-d’oeuvre.
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Questions fréquentes
Sources
- Code des obligations (CO) art. 259, art. 259a
