Décès du locataire en suisse : résiliation et règles (co 266i)
En Suisse, le décès d'un locataire ne met pas automatiquement fin au contrat de bail, qui est transmis aux héritiers avec un droit de résiliation anticipée.
Définition et explication
En droit suisse, la mort d’une personne n’efface pas ses obligations contractuelles. Selon l’article 266i du Code des obligations (CO), le décès du locataire ne met pas fin au contrat de bail de manière automatique. Le contrat passe de plein droit à la communauté héréditaire, c’est-à-dire les héritiers. Cela signifie que ces derniers deviennent solidairement responsables du paiement du loyer et de l’entretien des locaux.
Cependant, la loi accorde une protection aux proches en deuil. Les héritiers bénéficient d’un droit exceptionnel pour résilier le contrat en observant le délai de congé légal (généralement trois mois pour les habitations) pour le prochain terme légal, même si le contrat prévoyait une durée déterminée ou des échéances différentes. Vous devez agir avec rapidité, car si ce premier terme utile est manqué, le contrat se poursuit selon les conditions ordinaires.
- Transmission automatique : Les héritiers reprennent les droits et les devoirs du défunt (Art. 560 CC).
- Solidarité : Tous les membres de l’hoirie répondent du loyer sur leurs propres biens.
- Délai légal : Le congé doit être donné pour le prochain terme légal en respectant le préavis applicable.
Quand le droit de résiliation anticipée s'applique-t-il ?
- Décès du locataire principal : Le locataire unique et titulaire du bail décède en cours de contrat.
- Acceptation de la succession : Les héritiers légaux ou institués acceptent la succession et ne la répudient pas.
- Action rapide : L’hoirie notifie la régie de la volonté de résilier avant le prochain délai de préavis fixé par la loi ou l’usage local.
- Logement ou locaux commerciaux : Ce droit s’applique aux deux types d’objets, avec des délais distincts (trois mois pour les appartements, six mois pour les surfaces commerciales).
Exemple de résiliation suite à un décès en Suisse
Monsieur Blanc, domicilié à Lausanne, décède tragiquement le 15 février. Il avait signé un bail à loyer de durée déterminée pour son appartement, qui devait normalement prendre fin dans deux ans. Ses deux filles, ses seules héritières, n’ont aucune utilité de ce logement et s’inquiètent de devoir payer les mensualités pendant deux années supplémentaires.
À retenir
Grâce à l’article 266i CO, les filles de Monsieur Blanc peuvent résilier le bail de manière anticipée. L’usage local dans le canton de Vaud fixe les termes au 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. Le décès ayant eu lieu le 15 février, elles ne peuvent pas respecter le délai de trois mois pour le terme du 1er avril. Elles envoient donc un courrier recommandé avec leurs deux signatures à la régie immobilière pour résilier le bail au 1er juillet. Elles devront payer le loyer et vider l’appartement d’ici cette date, mais sont libérées des obligations pour le reste du contrat.
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Questions fréquentes
Sources
- Code des obligations (Art. 266i CO), Code civil (Art. 560 CC)
