Bail à ferme en suisse
Contrat par lequel le bailleur cède l'usage d'un bien ou d'un droit productif au fermier pour qu'il l'exploite et en perçoive les fruits.
Définition et explication
En droit suisse, le bail à ferme se distingue nettement du bail à loyer classique. Conformément à l’article 275 du Code des obligations (CO), ce contrat vous permet de louer un bien ou un droit productif pour l’exploiter et en récolter les fruits ou les rendements.
La caractéristique principale de ce contrat réside dans sa dimension économique. Vous ne vous contentez pas d’occuper un espace, vous exploitez une entreprise ou un domaine déjà structuré. En échange, vous versez au propriétaire une rémunération appelée le fermage. Celui-ci peut prendre la forme d’un montant fixe ou d’une participation aux bénéfices réalisés.
Le Code des obligations impose des devoirs spécifiques au fermier. L’article 283 CO stipule que vous devez entretenir l’objet de manière appropriée. Par exemple, si vous reprenez un commerce avec son inventaire, vous êtes tenu de remplacer les petites machines ou les outils détériorés par l’usage normal. Le propriétaire, quant à lui, garantit que le bien est apte à l’usage convenu lors de la remise initiale.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Vous louez un établissement public (restaurant, bar, hôtel) entièrement équipé et prêt à fonctionner.
- Vous reprenez l’exploitation d’un domaine agricole ou de terres cultivables.
- Vous obtenez le droit d’exploiter une carrière, une mine ou une source d’eau minérale.
- Vous louez des droits immatériels, comme un brevet ou une licence commerciale, pour en tirer un profit économique.
Reprise d'une boulangerie équipée à Genève
Vous décidez de reprendre l’exploitation d’une boulangerie existante. Le propriétaire vous loue le local commercial, mais aussi l’intégralité du matériel professionnel : les fours, les vitrines réfrigérées, les caisses enregistreuses et le droit d’utiliser le nom de l’enseigne. Vous vous engagez à payer 4’500 francs par mois pour l’ensemble de cette structure prête à générer un revenu.
À retenir
Juridiquement, vous avez conclu un bail à ferme et non un bail à loyer commercial. Selon l’article 275 CO, vous avez le droit de conserver tous les revenus générés par la vente du pain et des pâtisseries. Cependant, si le moteur de la vitrine réfrigérée lâche par usure normale, l’article 283 CO précise que la réparation ou le remplacement est à votre charge, car vous devez maintenir l’inventaire en bon état. Dans un bail à loyer standard, cette réparation incomberait généralement au propriétaire des murs.
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Questions fréquentes
Sources
- CO art. 275, CO art. 281, CO art. 283, CO art. 287, CO art. 296, Loi fédérale sur le bail à ferme agricole (LBFA)
